Что такое кауция в Польше – Как заплатить и что делать если не возращают залог

Кауция – это возвратный депозит, который арендатор вносит при заселении. Проще говоря, это финансовая «подушка» на случай, если по итогам аренды возникнут долги или ущерб. Речь не о штрафе и не о дополнительной плате за жилье: при нормальном выезде кауция возвращается.

Обязательна ли кауция при аренде жилья по закону?

Закон не обязывает брать кауцию автоматически. Но он разрешает арендодателю ее запросить — и это обычная практика на рынке. В большинстве договоров кауция есть, особенно при долгосрочной аренде.

Ключевой момент — прозрачность. В договоре должны быть прописаны:

• точная сумма кауции;
• способ и срок внесения;
• условия возврата и возможные удержания.

Стоимость кауции в 2025 году: сколько платить при заселении?

При аренде жилья в Польше важно сразу понимать общую сумму на старте. В 2025 году при заезде арендатор почти всегда платит не только первый месяц аренды, но и залог — ту самую кауцию. Именно она чаще всего становится самым ощутимым расходом в начале.

Стандартный набор при заселении выглядит так:

• первая холодная аренда (Kaltmiete);
• кауция;
• иногда – предоплата коммунальных услуг, если это предусмотрено договором.

Максимальный размер кауции в Польше: законные лимиты

В Польше размер кауции четко ограничен законом. По состоянию на 2025 год действует правило, закрепленное в Ustawa o ochronie praw lokatorów:

Важно уточнение: речь идет именно об арендной плате за пользование жильем, без коммунальных платежей (media, opłaty eksploatacyjne).

Пример: если miesięczny czynsz wynosi 2 500 злотых, максимальная кауция может составлять не более 30 000 злотых.

Сумма выше этого порога считается нарушением закона — даже если арендатор на нее формально согласился. Такие условия можно оспаривать, в том числе уже после подписания договора.

Рыночная практика: какой размер залога просят владельцы?

В 2025 году чаще всего собственники просят залог в размере одного месячного платежа. Это считается нормой и редко вызывает споры — такой вариант одинаково привычен и для арендаторов, и для агентств.

Иногда условия отличаются:

• двойная кауция появляется, если квартира новая, хорошо укомплектована или сдаётся на длительный срок;
• без кауции сдают крайне редко, обычно при кратком сроке аренды или личных договоренностях.

Способы оплаты кауции: наличные, перевод и расписка

В 2025 году самым надежным способом остается банковский перевод. Он автоматически подтверждает факт оплаты: видна дата, сумма и получатель.

В назначении платежа лучше указать прямо: kaucja za wynajem mieszkania, adres ….

Мифы о кауции: оплата последнего месяца и удержания

Кауция в Польше обросла большим количеством негласных правил. Ниже — самые типичные заблуждения, с которыми сталкиваются арендаторы.

Можно ли не платить за последний месяц и «оставить кауцию»?

Это самый распространенный миф — и самый проблемный.

По общему правилу кауция не считается оплатой аренды. Это залог, который страхует владельца на случай долгов или ущерба. Последний месяц проживания оплачивается так же, как и все предыдущие.

Единственный корректный вариант — отдельная договоренность в письменной форме. Иногда владельцы действительно соглашаются зачесть кауцию, но это исключение, а не стандарт. Без такого согласия риск полностью лежит на арендаторе.

Может ли владелец пользоваться кауцией во время действия договора?

Нет. Пока договор аренды действует, кауция должна оставаться нетронутой.

Залог не предназначен для покрытия текущих расходов — будь то коммунальные платежи, мелкий ремонт или замена оборудования. Эти деньги «резервируются» до момента выезда арендатора и окончательного расчёта.

Исключения возможны только тогда, когда:

• нарушение со стороны арендатора чётко описано в договоре;
• факт ущерба зафиксирован;
• ситуация требует немедленных действий.

Даже в этом случае важно понимать: если договор продолжается, арендодатель имеет право потребовать восстановить сумму кауции до первоначального уровня.

Кауция при институциональной аренде (Najem instytucjonalny)

Институциональная аренда заметно отличается от классической. Её используют компании и профессиональные арендодатели, а договор почти всегда заверяется у нотариуса.

При этом плюс здесь очевидный: условия заранее зафиксированы и редко трактуются двусмысленно. Если внимательно изучить договор до подписания, сюрпризов, как правило, не возникает.

Сроки и правила возврата кауции арендатору

Возврат кауции в Польше регулируется не фиксированной датой, а принципом разумного срока. Ключевое значение имеют расчеты и отсутствие споров между сторонами.

Законный срок возврата денег после выезда

Польское законодательство использует формулировку „w rozsądnym terminie” — разумный срок.

Арендодатель обязан предоставить расчет удержаний по запросу арендатора. Необоснованная задержка возврата считается нарушением условий договора.

Валоризация кауции: как вернуть больше из-за инфляции

Согласно Гражданскому кодексу Польши, кауция подлежит валоризации, то есть индексации с учетом инфляции.

Если за период аренды вырос индекс потребительских цен, сумма залога при возврате пересчитывается. В результате арендатор может получить больше, чем внес при заезде.

Валоризация обязательна, если иное прямо не исключено договором.

Как проверить расчет валоризации

Индексация проводится на основании официальных данных GUS (Główny Urząd Statystyczny).

Принцип расчета:

1. базовая сумма кауции;
2. коэффициент инфляции за период аренды;
3. минус законные удержания (при их наличии).

Если индексация не применена или расчет не подтвержден данными GUS, арендатор вправе потребовать перерасчет.

Удержания из депозита: законные причины не возвращать деньги

В 2025 году действуют четкие критерии, когда удержания допустимы, а когда — нет. Ключевой принцип: только реальные, подтвержденные обязательства арендатора.

Естественный износ (zużycie eksploatacyjne) и реальный ущерб — в чем разница

Удержание возможно только за реальный ущерб и только при сравнении состояния жилья «до» и «после» (protokół zdawczo-odbiorczy).

Долги за коммунальные услуги и аренду

Кауция может быть использована для погашения задолженностей, если они действительно существуют на момент выезда.

Законно покрываются:

• неоплаченная арендная плата (czynsz);
• коммунальные платежи (media) по фактическим счетам;
• другие суммы, прямо указанные в договоре.

Важно: собственник обязан произвести расчет на основании реальных данных. Удержание «на всякий случай» или по приблизительной сумме считается нарушением.

Если после зачета долгов часть кауции остается, она подлежит возврату арендатору.

Когда вычеты обоснованы, а когда — нет

Если собственник не может документально подтвердить удержание, у арендатора есть право требовать полный возврат залога и, при необходимости, защищать свои интересы в правовом порядке.

Протокол приема-передачи жилья: защита депозита

Почему без протокола вы рискуете потерять всю сумму?

Без протокола сложно доказать, в каком состоянии жилье было передано изначально. В такой ситуации владелец может ссылаться на «повреждения», которые существовали до вашего въезда, а у арендатора не будет инструмента для возражений.

На практике это означает риск удержаний из кауции без реальных оснований. Даже если ущерба не было, отсутствие зафиксированных исходных данных играет против арендатора.

Чем точнее описание, тем меньше пространства для разночтений при выезде.

Фото и видео: как правильно задокументировать состояние квартиры

Рекомендации, которые работают на практике:

• снимайте при хорошем освещении, без фильтров;
• фиксируйте общие планы и детали (углы, техника, проблемные места);
• начинайте видео с входной двери и проходите квартиру по логике комнат;
• сохраняйте файлы с датой и не редактируйте их;
• отправьте материалы владельцу или агентству сразу после съемки, чтобы была временная привязка.

Что делать, если арендодатель не возвращает кауцию: суд и претензия

Если срок возврата кауции прошел, а деньги так и не поступили, важно действовать последовательно. В Польше у арендатора есть понятные инструменты защиты, и начинать стоит не с эмоций, а с формальной процедуры.