Что такое окказиональная аренда (Najem Okazjonalny)? – Пример договора

Снимая жилье в Польше, украинцы сталкиваются с таким понятием, как najem okazjonalny или umowa najmu okazjonalnego. Этот «окказиональный договор» имеет особые условия и оформляется немного иначе, чем стандартная аренда. Он создан для того, чтобы защитить интересы владельца квартиры, но при этом сохранить права арендатора. Разберемся, что такое najem okazjonalny, как он заключается и какие преимущества дает обеим сторонам.

Что такое окказиональная аренда (Najem Okazjonalny)?

Определение и цель договора

Окказиональная аренда – это особый договор, который в Польше придумали в первую очередь для защиты хозяев квартир. Для арендатора он менее выгоден, потому что выселить вас по такому договору могут значительно быстрее.

Суть ее проста: владелец квартиры сдает жилье на определенный срок, но получает дополнительные гарантии на случай проблем с жильцами. Такой договор чаще всего заключается, когда хозяин хочет избежать риска «непрошеных квартирантов», которых потом сложно выселить.

Для арендатора это тоже имеет значение: подписывая такой документ, он получает официальное право пользоваться жильем, но должен заранее указать адрес, куда может переехать в случае расторжения договора.

Отличие от обычной аренды: упрощенная процедура выселения

Смотрите также: Шаблон CV (резюме) для успешного устройства на работу в Польше

Главная особенность окказиональной аренды в том, что собственнику не нужно месяцами ходить по судам, если квартирант отказывается освободить жилье.

При подписании договора арендатор обязан нотариально подтвердить согласие на выселение и заранее указать адрес, куда он сможет переехать в случае расторжения договора. Благодаря этому хозяин квартиры может обратиться напрямую к судебному исполнителю, минуя долгую судебную тяжбу.

Именно эта деталь делает Najem Okazjonalny более привлекательным для владельцев жилья, ведь риск «вечных жильцов», которые не платят и не съезжают, здесь сводится к минимуму.

Стороны и предмет договора

Когда вы подписываете Договор аренды, там всегда есть две стороны: арендодатель (тот, кто сдает жилье) и арендатор (тот, кто снимает).

То есть две стороны договора – арендодатель (владелец квартиры) и арендатор (вы). Предмет договора – это сама квартира или комната, которая вам сдаётся.

Смотрите также: Реєстрація картки Moja biedronka крок за кроком

Совет: всегда проверяйте, что именно указано в договоре. Бывают случаи, когда хозяин сдает не всю квартиру, а только комнату, а вы об этом узнаете позже.

Срок действия договора

В случае окказиональной аренды (Najem Okazjonalny) в Польше бессрочных договоров не бывает. Такой контракт всегда заключается только на определенный срок.

Рассмотрим основные варианты:

Краткосрочный договор

• Обычно подписывается на несколько месяцев или год.
• Подходит, если хозяин, например, временно уезжает или хочет протестировать арендатора.
• По окончании срока можно заключить новый договор.

Долгосрочный договор

• Подписывается на 2-10 лет (это максимальный срок для Najem Okazjonalny).
• Чаще используется, если арендодатель хочет стабильного арендатора.
• Для продления необходимо оформить новый договор или подписать дополнительное соглашение.

Правовая основа

Представьте, что вы собираетесь снять квартиру в Польше. Есть обычная аренда, а есть окказиональная аренда – особый вид договора, который закон прямо признает и защищает.

На что опираться

Для начала стоит знать, что всё регулируется двумя ключевыми документами:

1. Гражданский кодекс Польши – там написано, как заключать договоры найма, какие права и обязанности у владельца и арендатора, как расторгнуть договор и что делать в спорных ситуациях.
2. Закон о защите прав арендаторов (от 2001 года, с поправками) – особенно полезны статьи 19a и 19b. Они объясняют, что такое окказиональная аренда, какие документы нужны и что нужно делать с уведомлениями в налоговую.

Как это работает на практике

Вот основные моменты, которые стоит знать в 2025 году:

• Договор обязательно должен быть письменным и нотариально заверенным.

Без этого арендодатель теряет часть своих прав, например, упрощенную процедуру выселения.

• Срок аренды фиксированный, но не более 10 лет.

Это значит, что вы заранее знаете, на какой период соглашаетесь, и никто не сможет неожиданно «растянуть» договор на годы.

• Обязательные документы:
  • Заявление арендатора о согласии съехать, если договор расторгнут.
  • Подтверждение наличия альтернативного жилья, куда можно переехать.
• Уведомление налоговой:

Владелец должен в течение 14 дней после подписания договора уведомить налоговую службу. Если он этого не сделает – договор может быть признан обычной арендой, и часть прав теряется.

Пример документа – окказиональный договор

Окказиональный договор аренды (umowa najmu okazjonalnego) оформляется в письменной форме и включает все ключевые данные, подтверждающие права и обязанности обеих сторон.

Перед тем как подписывать такой документ, важно убедиться, что в нём указано:

• полные данные арендодателя и арендатора (имя, фамилия, номер PESEL или паспортные данные);
• точный адрес и описание арендуемого помещения;
• срок действия договора и условия его продления;
• размер арендной платы и способ её внесения;
• дополнительные расходы (коммунальные услуги, залог, возможные штрафы);
• заявление арендатора о готовности освободить жильё после окончания договора; нотариальное заверение и указание адреса, куда арендатор переедет в случае выселения.

По ссылке приведён пример типового договора найма оказионального, который можно использовать как образец при заключении соглашения в Польше.

На что обратить внимание при подписании договора

Для вас, как арендатора: внимательно читайте договор. Убедитесь, что есть все необходимые документы, нотариальные подписи и ссылки на закон. Это защитит вас, если возникнут спорные ситуации.

Для владельца квартиры: соблюдайте все формальности. Любое упущение может привести к юридическим проблемам и финансовым потерям.

Даже если вы не разбираетесь в польских законах, попробуйте хотя бы пролистать эти документы или спросите у знакомого юриста/консультанта. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и точно понять, на что вы соглашаетесь, когда подписываете договор.

Преимущества для арендатора

Если вы снимаете квартиру по договору окказиональной аренды, главный плюс для вас – все делается официально и прозрачно.

• Подписали договор, заверили у нотариуса, хозяин сообщил о нем в налоговую – и вы точно знаете, что перед вами не серый рынок и не обманщик.
• Второе – у договора всегда есть конкретный срок. Никто не сможет сказать: «Через месяц освобождай квартиру, у меня другие планы». Вы заранее знаете, сколько времени будете жить в этой квартире.
• И еще важный момент – ваши права закреплены в законе. То есть если возникнет спор, вы сможете ссылаться на конкретные статьи, а не выяснять отношения «на словах».

Минусы для арендатора

Но, конечно, есть и неудобства.

• Обязанность заранее указать запасное жилье – другими словами, вы должны сказать, куда именно переедете, если договор расторгнут. Для тех, у кого в Польше нет родственников или друзей, найти такой адрес бывает непросто.
• Бюрократия – нотариус, документы, подписи – все это требует и времени, и дополнительных расходов. Если вы ищете максимально простую аренду «сегодня подписал – завтра въехал», то здесь так не получится.

Преимущества для арендодателя

Вот список преимуществ окказиональной аренды (Najem Okazjonalny) для арендодателя:

Быстрое выселение при нарушениях

• арендатор заранее подписывает у нотариуса согласие на освобождение квартиры,
• если он перестает платить или нарушает договор, процедура выселения упрощена и занимает меньше времени.

 Официальная аренда и налоги

• договор регистрируется в налоговой,
• собственник платит налог по упрощенной схеме и не рискует попасть под штрафы.

 Гарантированный срок аренды

• жилье сдается на конкретный период (до 10 лет максимум)
• арендатор не может внезапно расторгнуть договор без оснований

Прозрачные отношения

• все права и обязанности закреплены в договоре
• меньше шансов на конфликты и «серые» схемы

Минусы для арендодателя

Минусы связаны в первую очередь с формальностями.

• Нужно идти к нотариусу, собирать документы, следить за сроками подачи уведомлений в налоговую. Все это занимает время и стоит денег.
• Кроме того, окказиональная аренда делает доход от квартиры полностью прозрачным. Налоги платить придется обязательно, и если раньше кто-то сдавал жилье «по-тихому», то с такой формой это невозможно.

Сравнение договоров: Окказиональная vs. Обычная и Институциональная аренда

Представьте: вы нашли квартиру. Хозяин предлагает два варианта – обычная аренда или окказиональная. На первый взгляд, оба договора похожи: и там, и там вы платите за жилье, получаете ключи и живете. Но разница проявляется, когда возникают проблемы.

Окказиональная аренда vs. Обычная аренда

В обычной аренде хозяин не может так просто выселить вас даже если вы перестали платить. Все решается через суд, процесс долгий, и пока идут разбирательства, вы фактически продолжаете жить в квартире. Для арендатора это защита, для владельца – головная боль.

Окказиональная аренда работает жестче: вы заранее даете нотариальное согласие освободить жилье в случае расторжения договора. Поэтому если возникнут долги или серьезные нарушения, хозяин может выселить вас быстрее. Для арендатора это минус – меньше свободы, для арендодателя – гарантия безопасности.

Еще одно отличие – запасное жилье. В обычной аренде никто не требует указывать, куда вы поедете в случае проблем. В окказиональной – это обязательное условие.

Окказиональная аренда vs. Институциональная аренда

Это относительно новая форма, которая тоже прописана в законе. По сути, она ещё более «жесткая» по отношению к арендаторам.

Главное отличие в том, что при институциональной аренде арендатор подписывает документ, по которому обязуется выехать из квартиры без предоставления запасного жилья. То есть хозяин не обязан искать вам, где жить дальше, – ваша задача самим решать этот вопрос.

Такой вариант часто используется крупными компаниями. Там всё максимально формализовано: договор на фиксированный срок, полная прозрачность, обязательные налоги.

Какие документы нужны для оформления найма окказионального

Необходимые документы и приложения от арендатора

Если вы собираетесь подписывать договор аренды, особенно окказиональной, будьте готовы, что с вас попросят больше бумаг, чем при стандартной аренде. Обычно это:

• Подтверждение дохода (справка от работодателя, трудовой договор или выписка из банка). Арендодателю важно понимать, что вы реально сможете платить аренду.
• Декларация арендатора о согласии на выселение – это бумага, которую вы подписываете у нотариуса. По сути, вы заранее подтверждаете, что если возникнут серьезные проблемы с арендой (например, неуплата), владелец сможет без долгих судов вернуть себе квартиру.
• Данные о месте проживания “на случай выселения” – арендатор должен указать, где он будет жить, если договор расторгнут. Это требование закона, и без него договор окказиональной аренды недействителен.

Расходы связанные с договором

Тут стоит учитывать не только аренду и коммунальные услуги, но и дополнительные расходы:

• Нотариальные услуги – заверение декларации арендатора обойдется в среднем от 600-700 злотых. Обычно эти расходы лежат на арендаторе, хотя иногда стороны договариваются делить.
• Административные сборы – бывают редко, но, например, за регистрацию договора в налоговой отвечает арендодатель.

Залог (Kaucja)

Залог – это стандартная практика и при обычной, и при окказиональной аренде. Обычно сумма равна одному месяцу аренды, но по закону может достигать даже шести.

• Деньги вносятся при подписании договора.
• Они служат “подушкой безопасности” для владельца жилья: если вы повредите квартиру или не заплатите за последний месяц – он удержит сумму.
• Если всё в порядке, залог возвращается полностью после окончания аренды.

Процедура заключения договора: Пошаговое руководство для арендатора

Получение документов по «запасному» жилью

Первое, что нужно сделать – найти так называемый «запасной адрес». Это формальность только на бумаге, на деле без неё окказионная аренда невозможна.

• Вам нужно договориться с родственником, другом или знакомым, который готов официально подтвердить, что вы сможете временно пожить у него в случае выселения.
• Этот человек должен дать письменное согласие, и его подпись проверяет нотариус.

На практике у многих тут возникает проблема: не все хотят «светить» свой адрес для чужого договора.

Подготовка к подписанию

Когда «запасной адрес» решен, пора собрать остальные бумаги:

• Паспорт или карта побыту.
• Деньги на нотариуса
• Договор аренды, подготовленный собственником (лучше заранее прочитать его и задать вопросы)

Подписание договора и визит к нотариусу

Теперь наступает ключевой момент:

1. Вы встречаетесь с собственником.
2. Оба подписываете договор.
3. С этим договором и документами идете к нотариусу.
4. Там вы подписываете нотариальную декларацию о согласии на выселение.

Без этого шага договор не считается заключенным. Именно нотариальная бумага делает «окказионку» особенной и юридически действующей.

Передача квартиры (протокол приема-передачи)

Последний шаг – получение ключей.

• Составляется протокол приема-передачи, где фиксируется состояние квартиры: мебель, техника, счетчики воды, газа и электричества.
• Обязательно делайте фото или видео – это ваша защита, если вдруг собственник попытается «повесить» на вас лишние расходы.
• Только после этого момента вы становитесь полноправным арендатором.

Расторжение и процедура выселения

Как арендатор может расторгнуть договор?

Закон защищает интересы владельца, поэтому условия выхода для арендатора достаточно жесткие.

• Срок договора фиксированный

Обычно окказионная аренда заключается на год (или другой конкретный срок). Если в договоре нет специальных пунктов о досрочном расторжении, вы обязаны жить там до конца указанного периода.

• Досрочный выход возможен только по согласованию с хозяином

То есть вам нужно договориться напрямую: если собственник согласен, можно подписать дополнительное соглашение и разойтись мирно.

• Исключения

Арендатор может требовать расторжения, если квартира объективно непригодна для жизни (например, аварийное состояние, угроза здоровью, скрытые серьезные дефекты, о которых не предупредили). В таких случаях можно ссылаться на статьи Гражданского кодекса.

• Залог (kaucja)

Даже если договор расторгается по взаимному согласию, хозяин вправе удержать часть залога, если вы не соблюли срок уведомления или есть повреждения.

Многие арендаторы договариваются так – находят нового жильца, готового «подхватить» квартиру на тех же условиях. Тогда хозяин обычно идет навстречу, потому что не теряет доход.

Процедура выселения: как это работает на практике

Обычная аренда в Польше защищает жильцов сильнее: чтобы выселить арендатора, хозяину нужно долго судиться. Но в случае окказионной аренды все устроено иначе, и именно поэтому её так любят арендодатели.

1. Расторжение договора

Если арендатор нарушает условия (например, не платит за квартиру три месяца или сдал ее без согласия хозяина), арендодатель письменно уведомляет его о расторжении договора.

2. Использование нотариальной декларации

У арендатора уже есть декларация о согласии на выселение, подписанная у нотариуса при заключении договора. Именно она «включается в действие» в этот момент.

Это означает, что собственнику не нужно доказывать в суде, что у него есть право выселить жильца – он сразу идет с этим документом к судебному исполнителю (коморнику).

3. Обращение к коморнику

Собственник подает документы коморнику (польский судебный пристав). Тот проверяет всё по закону и назначает дату выселения.

В отличие от обычных договоров аренды, здесь не действует «защита от зимнего выселения» или отсрочки для семей с детьми. Если договор расторгнут – арендатор обязан освободить жильё.

4. Выселение и «запасной адрес»

Арендатора направляют именно туда, куда он согласился переехать при подписании договора («запасное жилье»). Это и есть причина, почему без подтверждения такого адреса нельзя заключить договор окказионной аренды.

На реальности можно столкнуться с тем, что:

• Иногда арендаторы тянут время и не выезжают добровольно, надеясь на «чудо».
• С момента уведомления до фактического выселения может пройти всего несколько недель.

Типичные ловушки и ошибки, которых следует избегать арендатору

Невыполнение арендодателем обязанности по уведомлению налоговой

Очень важно: собственник обязан зарегистрировать договор в налоговой в течение 14 дней после подписания. Вы получаете больше времени и возможностей оспорить любые незаконные действия арендодателя.

Неправильно сформулированные условия расторжения

Иногда в договор вставляют пункты, которые противоречат закону – например, требуют покинуть квартиру «по первому требованию» без оснований. Такие положения недействительны, но если вы их не заметите, можно легко попасть в неприятную ситуацию. Всегда читайте договор внимательно и спрашивайте юриста при сомнениях.

Проблемы с «запасным» жильем

Не забывайте про этот момент: вы должны заранее указать, куда переедете, если договор расторгнут. Если вдруг вы потеряете право на это место (например, хозяин «запасного» жилья передумал принимать вас), закон дает вам 21 день, чтобы найти новый адрес и уведомить об этом нотариуса. Без этого процедура выселения может стать очень болезненной.

Использование непроверенных шаблонов договоров из интернета

Очень заманчиво скачать готовый шаблон договора и подписать его. Всегда проверяйте договор у специалиста и используйте официальные формы как у нас, особенно для окказиональной аренды.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Должны ли все проживающие лица идти к нотариусу?

Если в квартире живут несколько человек, формально подпись требуется только от того, кто будет арендатором по договору. Остальные жители просто указаны в договоре как проживающие.

Может ли иностранец без номера PESEL заключить такой договор?

Да, может, но с условием: понадобится паспорт или карта побыту и иногда дополнительное подтверждение законного пребывания в Польше.

Что будет, если съехать с квартиры раньше срока, установленного договором?

• Хозяин может удержать часть или весь залог.
• Теоретически может потребовать компенсацию за потерянные месяцы аренды.
• Часто практикуют поиск нового арендатора на ваше место – если хозяин соглашается, проблем обычно нет.

Можно ли вернуть залог за квартиру, если я съехал раньше?

Залог возвращается только после согласования с владельцем и проверки состояния квартиры. Досрочный выезд без согласия – почти всегда повод, чтобы часть залога не вернули.

Может ли арендодатель расторгнуть договор без причины?

Любое расторжение должно иметь законное основание, которое либо прописано в договоре, либо прямо предусмотрено польским законодательством.Например, задолженность по оплате, использование квартиры не по назначению или сдача в поднаем без согласия владельца.