Нужно ли украинцам разрешение на покупку дома или земли в Польше?
11 April 2026, 14:43
Дата обновления: 11 April 2026, 14:47
Pixabay
Прочитав этот гайд, вы узнаете: В каких случаях разрешение от МВД – это формальность, а в каких – строгая необходимость. Почему приграничная зона может стать сюрпризом даже при покупке обычной квартиры. Как правильно составить предварительный договор, чтобы не потерять задаток в случае отказа. Пошаговый алгоритм действий: от выбора объекта до визита к нотариусу с согласием в руках. Сколько на самом деле длится процесс и как подготовить документы, чтобы минимизировать риск отказа.
Содержание
Нужно ли разрешение на покупку участка или дома в Польше?
Сразу скажу, что для приобретения квартиры в многоквартирном доме Вам никаких дополнительных разрешений не требуется. Здесь есть небольшое исключение. Когда Вы живете в приграничной зоне, требования становятся жестче. Советую перед покупкой консультироваться с местными юристами или заглянуть в муниципалитет.
Квартира
Дом с участком
Земельный участок
А вот с домами и земельными участками для нас, украинцев, дело обстоит сложнее. В Польше действует правило продажи недвижимости для иностранцев. Я был изрядно удивлен, когда увидел дату закона: 1920 год. Представляете? Уже более 100 лет в Польше действует одно и то же правило. Согласно ему все лица без польского гражданства для приобретения дома, таунхауса с отдельным участком или земли под застройку должны получить разрешение от Министерства внутренних дел. Конечно, лично к министру Вам идти не нужно, но об этом позже.
Бесплатная юридическая помощь для украинцев в Польше – где получить и кто имеет право
Кто обязан получать разрешение?
Правило касается всех иностранцев, которые:
- не являются гражданами стран Европейского союза, Швейцарии, Норвегии, Лихтенштейна и Исландии;
- юридических лиц, которые зарегистрированы в Польше, но среди учредителей имеют иностранцев, не являющихся гражданами стран ЕС (и всех остальных, указанных в первом пункте).
То есть, для украинцев разрешение на покупку дома с земельным участком обязательно. Надеюсь, когда-нибудь мы дождемся вступления Украины в ЕС. Тогда многие ограничения исчезнут, и можно будет свободно покупать недвижимость. А пока имеем то, что имеем.
Когда разрешение не требуется: основные исключения
Есть и хорошая новость. Вы можете попасть под исключение. Разрешение не требуется в следующих случаях:
Снова повторюсь, что для приграничных зон действуют более жесткие правила без исключений. Там разрешения нужны всем. Приграничные зоны – это все гмины вдоль государственной границы и моря. Вы можете сверить адрес желаемого жилья с реестром приграничных территорий.
Как получить разрешение на покупку недвижимости в Польше?
Я понимаю, что после прочитанного, Вы можете испугаться бюрократической волокиты. Но не отказывайтесь от своей мечты. Получить разрешение вполне реально. Опишу все в подробностях.
Пошаговая инструкция: от подачи заявления до получения разрешения
Для начала найдите конкретный дом или участок под застройку, который хотите приобрести. Проверьте, не подпадаете ли Вы под исключение. Если нет, действуйте по плану:
Заключите с владельцем недвижимости предварительное соглашение о покупке
Umowa przedwstępna имеет строку «договор вступает в силу при условии получения разрешения Министерства внутренних дел». То есть, пока Ваше заявление будут рассматривать в МВД, дом никто не перекупит. Если разрешение не дадут, Вам согласно предварительному соглашению вернут задаток.
Соберите пакет документов и напишите заявление в МВД Польши
Не забывайте, что все приложенные бумаги нужно перевести на польский. Подайте заявление лично или по почте.
Ожидайте ответа
Он приходит официально, по почте. Возможны всего два варианта: либо согласие, либо отказ.
С согласием отправляйтесь к нотариусу
С согласием, предварительным договором и владельцем недвижимости отправляйтесь к нотариусу. Теперь, наконец, можно будет подписать официальный договор купли-продажи и переехать в дом мечты.
Еще расскажу об очень интересной возможности. В Польше можно получить промессу (promesa). Это такое официальное обещание выдать Вам разрешение при первом же обращении. Для чего нужна промесса? Например, Вы еще не выбрали конкретный дом, но находитесь в активных поисках. Или хотите принять участие в аукционе. Еще может быть случай, когда продавец отказывается ждать разрешения. Промесса экономит время в дальнейшем оформлении сделки.
Промесса (promesa): официальное обещание разрешения
Инструкция подачи такая же, как для разрешения. За оформление обещания нужно будет заплатить 98 злотых. А сама промесса действует в течение года. За это время Вы находите дом, подаете официальное заявление на разрешение и получаете его значительно быстрее.
Какие документы нужны для подачи заявления?
Для подачи заявления нужно собрать целую стопку документов. Здесь возможны разные варианты наполнения, в зависимости от конкретной ситуации. Я расскажу о стандартном пакете. В него входят:
| Категория | Что входит |
|---|---|
| Заявление | Стандартной формы нет. Составляете в произвольной форме, но обязательно указываете: личные данные, описание недвижимости которую хотите приобрести, данные продавца, детали Umowa przedwstępna, основания для предоставления разрешения. Основания: вид на жительство в Польше, семейные связи с гражданами Польши, или потребность земли для профессиональной деятельности (для юридических лиц) |
| Личные документы | Паспорт или временное удостоверение; карта временного или постоянного пребывания; свидетельство о браке с гражданином/кой Польши (если есть); документы о ведении бизнеса (для юридических лиц). Все копии заверяете у нотариуса |
| Документы на недвижимость | Выписка из земельно-ипотечного реестра; выписка из кадастрового реестра для земельного участка; техническое описание застройки. Если это сельскохозяйственный участок, добавляете документы о целевом назначении земли |
| Сведения о сделке | Предварительный договор с продавцом или его письменное согласие на продажу недвижимости. Также важно убедить МВД в своей платежеспособности: предоставьте справку из банка или налоговую декларацию, где видно, что у Вас есть деньги |
| Пошлина | 1 570 злотых – оплатить до подачи заявления. Реквизиты на мэрию Варшавы |
Куда и как подавать заявление?
Министерство внутренних дел Польши расположено в Варшаве. Поэтому, если Вам удобно, можете лично принести документы в их офис. Всем, кому далеко ехать, советую отправлять заказное письмо на официальный адрес:
ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa
Еще Вы можете подавать заявление через представителя. Идете к юристу, оплачиваете его услуги и вообще не переживаете. Он сам будет подавать документы и контролировать процесс.
Сроки рассмотрения и причины отказа
Сразу предупреждаю, быстрого результата не ждите. Приготовьтесь к нескольким месяцам ожидания. Но собственный дом того стоит, согласны?
Сколько времени занимает процесс?
Однако фактически процесс затягивается. И не только для украинцев. Все иностранцы проходят проверку в Министерстве национальной обороны и Агентстве внутренней безопасности. Каждый из этих органов имеет месяц на ответ. Вот и растягивается общий срок до 4-6 месяцев. А если в Вашем пакете документов чего-то не хватает, дело ставится «на паузу».
Поэтому рассчитывайте так: в лучшем случае пройдет 4 месяца, при сложных обстоятельствах – 6. Когда заключаете предварительный договор с продавцом, срок действия указывайте минимум полгода. А лучше укажите условие об автоматическом продлении, если разрешение задерживают.
Типичные причины отказа и как их избежать
Даже после того, как Вы преодолели нелегкий путь сбора кучи документов, оплатили пошлину и подали заявление, может прийти отказ. Я поискал причины отказа и нашел несколько вариантов:
Особенности покупки недвижимости в приграничных зонах и земель сельскохозяйственного назначения
Я уже несколько раз упоминал о приграничных территориях и сельскохозяйственных землях. Но хочу еще раз отдельно подытожить. Для этих двух категорий разрешение нужно обязательно. Здесь нет никаких исключений.
Приграничные зоны
Внимательно посмотрите на карте, к какой гмине относится участок, который хотите купить. В приграничной зоне разрешение нужно даже на квартиру. Ни один нотариус не оформит Вам продажу недвижимости без разрешения МВД, например, в Гданьске, Сопоте, Щецине и т.д.
Сельскохозяйственные угодья
Здесь срабатывает двойной фильтр. Для начала нужно быть фермером и иметь все подтверждающие документы. К этому часто добавляется предварительное согласие от Национального центра поддержки сельского хозяйства. Эта организация имеет первоочередное право на выкуп земли. Убедитесь, что после оформления разрешения от МВД землю не перекупят у Вас под носом. Приобретение земли на аукционе часто заканчивается для иностранцев ничем – Национальный центр поддержки просто выкупает угодья по стартовой цене даже без торгов, потому что имеет на это право.
Практические советы для украинцев и других иностранцев
Итак, что могу посоветовать для приобретения дома в Польше?
Прежде всего проверяйте расположение недвижимости и назначение земельного участка.
Не надейтесь на свой статус PESEL UKR. Он не дает право свободно покупать, что хотите. Нужны более весомые доказательства связи с Польшей. И не забывайте о подтверждении платежеспособности. У Вас не просто должна быть нужная сумма, но и документы, которые подтвердят, откуда Вы ее взяли.
К какой гмине относится участок, является ли это приграничной зоной, каково назначение земли
Нужны более весомые доказательства связи с Польшей и подтверждение платежеспособности
Не у каждого есть много денег сразу. Я обращался к польским банкам с этим вопросом. Вы можете оформить ипотечный кредит. Как это будет работать?
Покупка дома в кредит: как это работает
Может ли украинец самостоятельно все оформить? Безусловно может. Но стоит быть очень внимательными. Если есть возможность, советую обратиться к юристам. Во многих городах сейчас работают украиноязычные специалисты. Это дополнительные расходы, но Вы будете уверены, что документы оформлены и поданы правильно.
Надеюсь, собранная мной информация поможет многим семьям украинцев. Желаю каждому, кто сейчас живет в Польше, успеха с получением собственного жилья.
