Ипотека в Польше для украинцев: как получить кредит на жилье

Для многих украинцев с PESEL или картой побыта в Польше ипотека – это не просто кредит, а реальный шанс перестать платить за чужую квартиру и наконец-то стать владельцем своего дома. Главное – разобраться, как всё работает, и собрать правильные документы. Не пугайтесь слова «кредит»: ипотека – это ваш надежный ключ к уюту и стабильности в новой стране.

Что такое ипотека в Польше и чем она отличается от обычного кредита?

Ипотека – это вид кредита на покупку недвижимости, где приобретаемая или уже существующая недвижимость закладывается в качестве обеспечения. Обычный кредит (потребительский) выдается на любые цели и не связан с недвижимостью.

Пример расчета ипотеки:

Допустим, квартира стоит 300 000 злотых, у вас есть 60 000 злотых на первый взнос (20%). Остальные 240 000 злотых вы берёте в ипотеку на 30 лет под 7% годовых. Каждый месяц вы будете платить около 1 600 злотых, включая проценты и часть основного долга.

Кто может получить ипотеку в Польше в 2025 году?

Если вы думаете: «А могу ли я вообще претендовать на ипотеку в Польше?» — ответ здесь! Давайте разберём, кто и на каких условиях может оформить кредит на жилье.

• Граждане Польши

Самое простое — если у вас польское гражданство, банки вас знают, и требования к тогда стандартные: стабильный доход, хорошие документы, кредитная история (если есть).

• Иностранцы с видом на жительство (карта побыта)

Если у вас есть временный или постоянный вид на жительство (Karta Pobytu), это уже серьёзный плюс. Большинство банков охотно кредитуют таких клиентов, главное — подтвердить доход и показать стабильность.

• Украинцы со статусом PESEL UKR

Некоторые банки охотнее работают с клиентами, у которых есть карта побыта, а не только PESEL.Тем не менее, есть банки и программы, которые готовы рассматривать заявки с PESEL UKR.

Важна хорошая финансовая документация: трудовой договор, стабильный доход, подтверждение оплаты налогов.

Какие документы и условия важны для всех?

• Стабильный доход: нужна официальная работа – umowa o pracę, umowa zlecenie(очень редко когда одобряют) или собственный бизнес (działalność gospodarcza).
• Трудовой договор: желательно на длительный срок.
• Кредитная история: если её нет, можно столкнуться с дополнительными требованиями.
• Отсутствие долгов и “чистая” финансовая репутация.

Реальный пример:

Марина из Киева переехала в Варшаву, получила PESEL UKR и через год официально устроилась на работу по umowa o pracę. Она подала документы в несколько банков и получила одобрение ипотеки, благодаря стабильной зарплате и чистой кредитной истории.

Даже если у вас нет польского гражданства, шансы получить ипотеку в Польше есть. Главное – быть готовым показать банку, что вы надежный заемщик.

Какие документы нужны для подачи на ипотеку в Польше?

Чтобы получить ипотеку, нужно показать банку: «Я — надежный человек, который сможет платить по кредиту». А для этого потребуется собрать небольшой, но важный пакет документов. Без них банк просто не сможет понять, на что ты рассчитываешь.

1.    Паспорт, карта побыта и PESEL

Первое и самое важное – это удостоверение личности. Для иностранцев с видом на жительство нужна карта побыта, а также PESEL – уникальный идентификационный номер, который выдается в Польше. Для украинцев с PESEL UKR тоже есть возможность оформить ипотеку, но для этого понадобится подтверждение вашего статуса и дополнительных документов.

2.    Документы, подтверждающие доход

Банк обязательно проверит ваши финансовые возможности, поэтому нужно подготовить:

• Umowa o pracę — трудовой договор, который является самым надёжным подтверждением стабильного дохода.
• Umowa zlecenie или umowa o dzieło — договоры гражданско-правового характера, которые требуют дополнительной проверки. В этом случае банк может попросить выписки из налоговой или более длительную историю работы.
• Dokumenty związane z działalnością gospodarczą — если вы предприниматель, понадобится отчетность и налоговые декларации.

3.  Выписки и справки

• Выписки из ZUS и PIT — подтверждают уплату социальных взносов и налогов, показывают регулярность и легальность дохода.
• Выписки с банковских счетов — банк хочет увидеть реальные движения денег, чтобы убедиться в финансовой стабильности.

4.    Предварительный договор купли-продажи (Umowa przedwstępna)

Этот документ важен, если вы уже нашли недвижимость и хотите забронировать покупку. Он показывает банку, что вы серьёзно настроены и готовы к сделке.

Советы по сбору документов:

• Собирайте документы заранее — иногда банки требуют дополнительные справки, и подготовка занимает время.
• Проверяйте актуальность и правильность данных — ошибки или просроченные документы могут задержать процесс.
• Если вы не уверены, какие именно документы нужны, лучше проконсультироваться с ипотечным консультантом — он поможет составить точный список под вашу ситуацию.

Сколько нужно для первого взноса в 2025 году?

Первый взнос — это ваш собственный “вклад” в покупку жилья. Это деньги, которые вы вносите сразу, а остальное вам кредитует банк. В Польше в 2025 году требования к первому взносу изменились, и важно их знать, чтобы не оказаться врасплох.

1.    Минимальный первый взнос — от 10%

Если вы участвуете в государственных программах поддержки (например, «Mieszkanie bez wkładu własnego» — «Жилье без первого взноса»), то минимальный взнос может быть всего 10% от стоимости квартиры. Это отличная возможность для тех, кто пока не накопил стандартную сумму.

2.    Стандартный первый взнос — 20%

В основном размер стандартного первого взноса составляет 20% от стоимости жилья. Например: приобретая квартиру за 400 000 злотых, будьте готовы заплатить банку примерно 80 000 злотых. Такую норму устанавливает банк для снижения рисков.

Увидеть аналогичные:
Собеседование на карту сталего побыту в Польше - вопросы и советы

3.    Как подтвердить наличие собственных средств?

Банк не просто спросит, есть ли у вас деньги — он захочет это увидеть. Вот несколько способов подтвердить:

• Выписки со счета с нужной суммой.
• Подарки или займы от близких с документами, подтверждающими легальность денег.
• Продажа другого имущества (авто, другая квартира) с соответствующими документами.

4.    Что делать, если нет первого взноса?

Если у вас нет накопленных 10-20%, не всё потеряно! В Польше есть несколько программ поддержки:

• Кредит без первого взноса — банк и государство могут совместно гарантировать часть суммы.
• Кредиты с государственной гарантией BGK — помогает покрыть часть первого взноса.
• Частные программы помощи молодым семьям или для молодых покупателей жилья.

Практический пример:

Совет:

Начните копить первый взнос заранее и ведите учет всех своих сбережений и документов. Это поможет быстрее собрать нужный пакет и без лишних стрессов подойти к ипотеке.

Условия по ипотеке в 2025 году в польских банках

Теперь, когда с первым взносом всё понятно, давайте разберем, какие условия предлагают банки в Польше в 2025 году. Это важно, чтобы понять, какой кредит подходит именно вам.

В 2025 году ставки по ипотеке в Польше колеблются примерно от 7% до 9% годовых — цифра зависит от банка, вашего финансового профиля и выбранного типа ставки (фиксированная или плавающая).

• Фиксированная ставка — это когда процент не меняется весь срок кредита или на заранее оговоренный период (например, 5-10 лет). Это удобно, если хочешь стабильность и знать точно, сколько платить.
• Плавающая ставка — может меняться в зависимости от рыночных условий. Иногда это выгодно, если ставки идут вниз, но есть и риски, если они растут.

Максимальный срок кредитования обычно составляет до 35 лет. Некоторые банки дают и на более долгий срок, но тут важно не “забираться” слишком высоко, чтобы не переплачивать много процентов. Чем короче срок — тем выше ежемесячный платёж, но меньше переплата по процентам.

Ипотека — это не только проценты и первый взнос. Будьте готовы к дополнительным платежам:

• Страхование недвижимости — обязательно, чтобы банк был уверен, что ваша квартира защищена.
• Страхование жизни и здоровья — в некоторых банках требуют как условие кредита.
• Оценка недвижимости — банк обязан проверить стоимость квартиры, за это платит клиент, обычно около 500–1500 злотых.
• Комиссии и сборы — за рассмотрение заявки, ведение счета, нотариальные услуги и т.д.

Все эти расходы могут добавить к общей сумме кредита примерно 3-5%.

Таблица для наглядности:

Совет для заемщиков

Перед подписанием внимательно сравнивайте предложения разных банков. Обратите внимание не только на процент, но и на скрытые комиссии, возможность досрочного погашения без штрафов и наличие обязательных страховок.

Какие банки дают ипотеку иностранцам – сравнение условий

Переходим к самой “вкусной” части — где реально взять ипотеку иностранцу в Польше? Для вас, как для украинцев с PESEL или картой побыта, важно знать, кто предлагает самые удобные и понятные условия.

Сделаем обзор самых популярных банков с актуальными условиями 2025 года:

Несколько важных нюансов

• Минимальный взнос — банки обычно требуют минимум 15-20% стоимости недвижимости
• Процентная ставка может быть выше для иностранцев без стабильного трудового договора или с временным видом на жительство.
• Срок кредита влияет на размер ежемесячного платежа — чем длиннее срок, тем меньше платить каждый месяц, но переплата по процентам выше.

Почему стоит выбирать банк внимательно?

Потому что в каждом банке своя политика по работе с иностранцами — кто-то приветствует клиентов с PESEL UKR, а кто-то требует долгую кредитную историю или постоянный вид на жительство. Лучше сразу узнать все условия, чтобы не потерять время и нервы.

Совет для читателей

Если вы не уверены, где лучше оформлять ипотеку, стоит обратиться к ипотечному брокеру, который знает рынок и сможет подобрать лучший вариант под ваш конкретный случай. Это реально помогает сэкономить и избежать ошибок.

Требования к недвижимости, которую покупают в ипотеку

Итак, вы выбрали банк и примерно представляете, сколько и на каких условиях можно взять. Теперь самое важное — недвижимость. На что смотрят банки, когда решают, одобрять ипотеку или нет?

1.    Вторичный рынок или новостройка — что проще?

• Вторичный рынок — квартиры и дома, которые уже были в эксплуатации. Здесь многое зависит от состояния жилья. Если объект требует больших ремонтов, банк может насторожиться и отказать или снизить сумму кредита.
• Новостройка — зачастую легче получить одобрение, потому что недвижимость новая, с гарантией от застройщика, и ее легче оценить. Но иногда банки требуют дополнительное подтверждение качества строительства и разрешений.

2.    Техническое состояние объекта – почему это важно?

Банки не хотят выдавать деньги на жилье, которое через год-другой станет проблемой. Поэтому перед выдачей кредита проводится профессиональная оценка (экспертиза) недвижимости. Специалист смотрит:

• Состояние коммуникаций (вода, электричество, отопление).
• Качество строительных материалов и отделки.
• Наличие правоустанавливающих документов и отсутствие юридических “подводных камней”.

Оценка недвижимости

Оценку недвижимости заказывает банк – это обязательный этап. Обычно банк присылает своего оценщика или сотрудничает с сертифицированными экспертами. Стоимость оценки обычно оплачивает покупатель – она варьируется от 500 до 1500 злотых в зависимости от типа недвижимости и региона. Банк может отказать в ипотеке ,если:

• Жилье находиться в плохом состоянии и требует капитального ремонта;
• Если у объекта нет правильных документов или есть долги (например, по коммунальным услугам).
• Если земля под недвижимостью имеет неопределенный статус (аренда или споры с соседями).

Важно знать!

Перед покупкой обязательно внимательно проверьте все документы на недвижимость и по возможности проконсультируйтесь с юристом. Ошибки здесь могут дорого обойтись.

Советы из жизни:

Ирина, которая купила квартиру в Варшаве, рассказывала:

“Я выбирала между вторичкой и новостройкой, и по совету брокера решила брать новостройку. Оценка прошла быстро и без проблем, банк одобрил кредит. А вот у моего друга с вторичным жильем были сложности – квартира оказалась с долгами по коммуналке, банк не захотел рисковать.”

Пошаговая инструкция – как получить ипотеку в Польше

1. Анализ финансовой ситуации

Перед тем как ринуться в банк, важно понять, сколько вы реально можете платить каждый месяц. Посчитайте свои доходы, расходы, другие кредиты, а также учтите, что ипотека — это обычно 20-30 лет финансовой дисциплины. Помни, банки обращают внимание на твою zdolność kredytowa — кредитоспособность.

2. Поиск объекта недвижимости

Хорошо, с финансами разобрались — теперь выбираем квартиру или дом. Совет: сразу уточняйте у продавца, подходит ли объект под ипотеку (технически и юридически).

3. Предварительный договор купли-продажи (Umowa przedwstępna)

Это не просто бумажка, а серьезное соглашение, где прописаны условия сделки: цена, сроки, кто за что отвечает. Обычно вы вносите zadatek — небольшой аванс, который показывает серьезность намерений.

4. Подготовка и подача заявки в банк

Собираете все документы (паспорт, PESEL, справки о доходах, предварительный договор) и подаете заявку. Здесь же банк может запросить дополнительные документы.

5. Оценка недвижимости банком

Как мы уже говорили, банк заказывает оценку недвижимости, чтобы проверить ее рыночную стоимость и состояние.

6. Получение решения от банка

Через пару недель — месяц после подачи заявки вы получаете ответ: одобрено ли кредитование и на каких условиях.

7. Подписание кредитного договора

Если всё хорошо — будет встреча с банком, где вы подписываете договор. Обязательно внимательно читайте все пункты, особенно про сроки, штрафы и страховки.

8. Перевод денег продавцу

После подписания договора банк перечисляет деньги продавцу, а вы становитесь полноправным владельцем жилья (после регистрации в кадастре).

Полезный совет

Не стесняйся задавать банку вопросы и просить объяснить непонятные моменты — лучше понять всё заранее, чем потом столкнуться с сюрпризами.

Государственные программы и льготы в 2025 году

●      “Кредит без первого взноса” (Mieszkanie bez wkładu własnego)

Это, по сути, отлична помощь тем, у кого нет или почти нет накоплений на первый взнос. Государство берёт на себя гарантии за этот первый взнос, а банк дает кредит с минимальным стартом — от 10% взноса можно совсем отказаться! Но есть свои условия и ограничения — например, квартира должна соответствовать определенным параметрам и быть в рамках программы.

●      “Кредит 2%” и новые программы поддержки

Это льготный ипотечный кредит с фиксированной ставкой примерно 2% годовых — намного ниже обычных ставок! Часто такие кредиты доступны молодым семьям или людям, покупающим жилье впервые. В 2025 году появились и новые варианты поддержки, которые помогают снизить нагрузку на бюджет.

Увидеть аналогичные:
Жилищная помощь 2025 в Польше - как украинцам ее получить?

●      Программы для молодых семей

Если у вас есть дети или вы только планируете семью — такие программы могут дать дополнительные бонусы: снижение ставки, отсрочки платежей, субсидии на ремонт и др. Очень рекомендую проверить условия, они часто меняются и зависят от региона.

●      Участие банка BGK — государственные гарантии

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) — это определенная защита со стороны государства для ипотечников. Они делают ипотеку более доступной и безопасной как для банков, так и для клиентов. Особенно важно для эмигрантов и тех, кто не имеет кредитной истории.

Совет:

Не ленитесь изучить условия госпрограмм – часто именно они решают, получится ли купить квартиру без огромных финансовых запасов. Обращайтесь в банки и консультантам — они помогут подобрать лучшее решение именно для твоей ситуации.

Ипотечные калькуляторы

Практически все кредитные учреждения публикуют свои онлайн-калькуляторы расчета ипотеки. Вы можете задать имеющиеся параметры и получить результат максимальной суммы и потенциальных выплат. Найти калькуляторы можно, например, по этим ссылкам:

MBank https://www.mbank.pl/indywidualny/kredyty/kredyty-hipoteczne/wez-kredyt-hipoteczny/

ING Bank https://www.ing.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredyt-hipoteczny/kalkulator-kredytowy

PKO BP https://www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyty-hipoteczne/wlasny-kat-hipoteczny_2/

Millennium Банк https://www.bankmillennium.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne

На что нужно обратить внимание перед подписанием ипотечного договора?

1. Первоначальный взнос и сумма кредита
   Проверьте, что данные о первоначальном взносе и сумме кредита точно отражают ваши договоренности.
2. График платежей и возможность досрочного погашения
   Убедитесь, что график платежей соответствует вашим возможностям, и что у вас есть возможность досрочно погасить кредит без штрафов.
3. Комиссии и штрафы
   Внимательно изучите все возможные комиссии, связанные с выдачей и обслуживанием кредита, а также штрафы за просрочку платежей.
4. Обязанности заемщика
   Уточните, какие обязанности возложены на вас в рамках договора (например, обязательство по страхованию объекта ипотеки).
5. Условия пользования недвижимостью
   Проверьте, есть ли в договоре ограничения на пользование или распоряжение недвижимостью (например, запрет на перепланировку или продажу).
6. Страхование
   Убедитесь, что в договоре указаны условия страхования объекта ипотеки, а также страхования жизни и здоровья заемщика (если такое страхование предусмотрено).
7. Условия расторжения договора
   Уточните, какие условия позволяют вам расторгнуть договор, и какие последствия могут быть в этом случае.
8. Разрешение споров
   Уточните, как будут решаться споры между вами и банком в случае возникновения разногласий.

Хотите быть в курсе важных новостей и советов для украинцев в Польше? Присоединяйтесь к нашему сообществу! Следите за нами на Facebook и подписывайтесь на наш канал в Telegram, чтобы не пропустить новости, советы о жизни в Польше и ответы на важные вопросы.

Полезные советы

• Если что-то непонятно — спрашивайте у банка или консультанта.
• Можно даже взять с собой знакомого или переводчика, если не уверены в языке.
• Сохраняйте все документы и переписку с банком.

История №1: Оля и её первый кредит с PESEL UKR

Оля приехала в Польшу из Украины, получила PESEL и нашла работу по контракту umowa o pracę. Она мечтала купить свою квартиру, но переживала: «А возьмут ли мне ипотеку с моим временным статусом?»

После тщательной подготовки документов (подтверждение доходов, справки с работы, рекомендации) Оля обратилась в несколько банков. Некоторые отказали, но один крупный банк, учитывая стабильный доход и хороший кредитный рейтинг, одобрил заявку!

Главное — не бояться пробовать и не сдаваться. Сейчас Оля счастлива в своей квартире и советует: «Подготовьте все документы, будьте терпеливы и ищите банки, которые реально работают с иностранцами».

Часто задаваемые вопросы

Вторичный рынок или новостройка — что проще?

Многие думают, что новостройка — это всегда проще, потому что там всё новое и никаких скрытых проблем. Частично так и есть: банки охотнее финансируют новостройки, потому что оценка их состояния легче, и рисков меньше. Но и у вторичного жилья есть плюсы — оно обычно дешевле и расположено в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Главное — чтобы у объекта не было юридических проблем и он был в хорошем состоянии.

В каких случаях банк может отказать?

Плохое техническое состояние, сомнительная юридическая история недвижимости, отсутствие всех нужных документов на жильё — это самые частые причины отказа. Иногда отказ связан с особенностями самой недвижимости — например, если квартира находится в здании, которое скоро планируют снести или реконструировать.