Що таке оказіональна оренда (Najem Okazjonalny)? – Приклад договору

Знімаючи житло в Польщі, українці стикаються з таким поняттям, як najem okazjonalny або umowa najmu okazjonalnego. Цей «оказіональний договір» має особливі умови і оформлюється трохи інакше, ніж стандартна оренда. Він створений для того, щоб захистити інтереси власника квартири, але при цьому зберегти права орендаря. Розберемося, що таке najem okazjonalny, як він укладається і які переваги дає обом сторонам.

Що таке оказіональна оренда (Najem Okazjonalny)?

Визначення та мета договору

Оказіональна оренда – це особливий договір, який у Польщі придумали насамперед для захисту господарів квартир. Для орендаря він менш вигідний, тому що виселити вас за таким договором можуть значно швидше.

Суть її проста: власник квартири здає житло на певний термін, але отримує додаткові гарантії на випадок проблем з мешканцями. Такий договір найчастіше укладається, коли господар хоче уникнути ризику «непроханих квартирантів», яких потім складно виселити.

Для орендаря це теж має значення: підписуючи такий документ, він отримує офіційне право користуватися житлом, але повинен заздалегідь вказати адресу, куди може переїхати в разі розірвання договору.

Відмінність від звичайної оренди: спрощена процедура виселення

Побачити більше: Шаблон CV (резюме) польською мовою для вдалого пошуку роботи

Головна особливість оказіональної оренди в тому, що власнику не потрібно місяцями ходити по судах, якщо квартирант відмовляється звільнити житло.

При підписанні договору орендар зобов’язаний нотаріально підтвердити згоду на виселення і заздалегідь вказати адресу, куди він зможе переїхати в разі розірвання договору. Завдяки цьому господар квартири може звернутися безпосередньо до судового виконавця, минаючи довгу судову тяганину.

Саме ця деталь робить Najem Okazjonalny більш привабливим для власників житла, адже ризик «вічних мешканців», які не платять і не з’їжджають, тут зводиться до мінімуму.

Сторони та предмет договору

Коли ви підписуєте Договір оренди, там завжди є дві сторони: орендодавець (той, хто здає житло) і орендар (той, хто знімає).

Тобто дві сторони договору – орендодавець (власник квартири) і орендар (ви). Предмет договору – це сама квартира або кімната, яка вам здається.

Побачити більше: Реєстрація картки Moja biedronka крок за кроком

Порада: завжди перевіряйте, що саме зазначено в договорі. Бувають випадки, коли господар здає не всю квартиру, а тільки кімнату, а ви про це дізнаєтеся пізніше.

Термін дії договору

У разі оказіональної оренди (Najem Okazjonalny) у Польщі безстрокових договорів не буває. Такий контракт завжди укладається тільки на певний термін.

Розглянемо основні варіанти:

Короткостроковий договір

• Зазвичай підписується на кілька місяців або рік.
• Підходить, якщо господар, наприклад, тимчасово виїжджає або хоче протестувати орендаря.
• Після закінчення терміну можна укласти новий договір.

Довгостроковий договір

• Підписується на 2-10 років (це максимальний термін для Najem Okazjonalny).
• Частіше використовується, якщо орендодавець хоче стабільного орендаря.
• Для продовження необхідно оформити новий договір або підписати додаткову угоду.

Правова основа

Уявіть, що ви збираєтеся зняти квартиру в Польщі. Є звичайна оренда, а є оказіональна оренда – особливий вид договору, який закон прямо визнає і захищає.

На що спиратися

Для початку варто знати, що все регулюється двома ключовими документами:

1. Цивільний кодекс Польщі – там написано, як укладати договори найму, які права та обов’язки у власника та орендаря, як розірвати договір і що робити в спірних ситуаціях.
2. Закон про захист прав орендарів (від 2001 року, зі змінами) – особливо корисні статті 19a та 19b. Вони пояснюють, що таке оказіональна оренда, які документи потрібні і що потрібно робити з повідомленнями до податкової.

Як це працює на практиці

Ось основні моменти, які варто знати у 2025 році:

• Договір обов’язково має бути письмовим і нотаріально засвідченим.

Без цього орендодавець втрачає частину своїх прав, наприклад, спрощену процедуру виселення.

• Термін оренди фіксований, але не більше 10 років.

Це означає, що ви заздалегідь знаєте, на який період погоджуєтеся, і ніхто не зможе несподівано «розтягнути» договір на роки.

• Обов’язкові документи:
  • Заява орендаря про згоду з’їхати, якщо договір розірвано.
  • Підтвердження наявності альтернативного житла, куди можна переїхати.
• Повідомлення податкової:

Власник повинен протягом 14 днів після підписання договору повідомити податкову службу. Якщо він цього не зробить – договір може бути визнаний звичайною орендою, і частина прав втрачається.

Приклад документа – оказіональний договір

Оказіональний договір оренди (umowa najmu okazjonalnego) оформлюється в письмовій формі та включає всі ключові дані, що підтверджують права та обов’язки обох сторін.

Перед тим як підписувати такий документ, важливо переконатися, що в ньому зазначено:

• повні дані орендодавця та орендаря (ім’я, прізвище, номер PESEL або паспортні дані);
• точна адреса та опис орендованого приміщення;
• термін дії договору та умови його продовження;
• розмір орендної плати та спосіб її внесення;
• додаткові витрати (комунальні послуги, застава, можливі штрафи);
• заява орендаря про готовність звільнити житло після закінчення договору; нотаріальне засвідчення та вказівка адреси, куди орендар переїде в разі виселення.

За посиланням наведено приклад типового договору найму оказіонального, який можна використовувати як зразок при укладенні угоди в Польщі.

На що звернути увагу при підписанні договору

Для вас, як орендаря: уважно читайте договір. Переконайтеся, що є всі необхідні документи, нотаріальні підписи та посилання на закон. Це захистить вас, якщо виникнуть спірні ситуації.

Для власника квартири: дотримуйтесь усіх формальностей. Будь-яке упущення може призвести до юридичних проблем та фінансових втрат.

Навіть якщо ви не розбираєтеся в польських законах, спробуйте хоча б пролистати ці документи або запитайте у знайомого юриста/консультанта. Це допоможе уникнути неприємних сюрпризів і точно зрозуміти, на що ви погоджуєтеся, коли підписуєте договір.

Переваги для орендаря

Якщо ви знімаєте квартиру за договором оказіональної оренди, головний плюс для вас – все робиться офіційно та прозоро.

• Підписали договір, засвідчили у нотаріуса, господар повідомив про нього в податкову – і ви точно знаєте, що перед вами не сірий ринок і не обманщик.
• Друге – у договору завжди є конкретний термін. Ніхто не зможе сказати: «Через місяць звільняй квартиру, у мене інші плани». Ви заздалегідь знаєте, скільки часу будете жити в цій квартирі.
• І ще важливий момент – ваші права закріплені в законі. Тобто якщо виникне спір, ви зможете посилатися на конкретні статті, а не з’ясовувати стосунки «на словах».

Мінуси для орендаря

Але, звичайно, є й незручності.

• Обов’язок заздалегідь вказати запасне житло – іншими словами, ви повинні сказати, куди саме переїдете, якщо договір розірвано. Для тих, у кого в Польщі немає родичів або друзів, знайти таку адресу буває непросто.
• Бюрократія – нотаріус, документи, підписи – все це вимагає і часу, і додаткових витрат. Якщо ви шукаєте максимально просту оренду «сьогодні підписав – завтра в’їхав», то тут так не вийде.

Переваги для орендодавця

Ось список переваг оказіональної оренди (Najem Okazjonalny) для орендодавця:

Швидке виселення при порушеннях

• орендар заздалегідь підписує у нотаріуса згоду на звільнення квартири,
• якщо він перестає платити або порушує договір, процедура виселення спрощена і займає менше часу.

Офіційна оренда та податки

• договір реєструється в податковій,
• власник платить податок за спрощеною схемою і не ризикує потрапити під штрафи.

Гарантований термін оренди

• житло здається на конкретний період (до 10 років максимум)
• орендар не може раптово розірвати договір без підстав

Прозорі відносини

• всі права та обов’язки закріплені в договорі
• менше шансів на конфлікти та «сірі» схеми

Мінуси для орендодавця

Мінуси пов’язані насамперед з формальностями.

• Потрібно йти до нотаріуса, збирати документи, стежити за термінами подання повідомлень до податкової. Все це займає час і коштує грошей.
• Крім того, оказіональна оренда робить дохід від квартири повністю прозорим. Податки платити доведеться обов’язково, і якщо раніше хтось здавав житло «по-тихому», то з такою формою це неможливо.

Порівняння договорів: Оказіональна vs. Звичайна та Інституційна оренда

Уявіть: ви знайшли квартиру. Господар пропонує два варіанти – звичайна оренда або оказіональна. На перший погляд, обидва договори схожі: і там, і там ви платите за житло, отримуєте ключі і живете. Але різниця проявляється, коли виникають проблеми.

Оказіональна оренда vs. Звичайна оренда

У звичайній оренді господар не може так просто виселити вас, навіть якщо ви перестали платити. Все вирішується через суд, процес довгий, і поки йдуть розгляди, ви фактично продовжуєте жити в квартирі. Для орендаря це захист, для власника – головний біль.

Оказіональна оренда працює жорсткіше: ви заздалегідь даєте нотаріальну згоду звільнити житло в разі розірвання договору. Тому якщо виникнуть борги або серйозні порушення, господар може виселити вас швидше. Для орендаря це мінус – менше свободи, для орендодавця – гарантія безпеки.

Ще одна відмінність – запасне житло. У звичайній оренді ніхто не вимагає вказувати, куди ви поїдете в разі проблем. В оказіональній – це обов’язкова умова.

Оказіональна оренда vs. Інституційна оренда

Це відносно нова форма, яка теж прописана в законі. По суті, вона ще більш «жорстка» по відношенню до орендарів.

Головна відмінність у тому, що при інституційній оренді орендар підписує документ, за яким зобов’язується виїхати з квартири без надання запасного житла. Тобто господар не зобов’язаний шукати вам, де жити далі, – ваше завдання самим вирішувати це питання.

Такий варіант часто використовується великими компаніями. Там усе максимально формалізовано: договір на фіксований термін, повна прозорість, обов’язкові податки.

Які документи потрібні для оформлення найму оказіонального

Необхідні документи та додатки від орендаря

Якщо ви збираєтеся підписувати договір оренди, особливо оказіональної, будьте готові, що з вас попросять більше паперів, ніж при стандартній оренді. Зазвичай це:

• Підтвердження доходу (довідка від роботодавця, трудовий договір або виписка з банку). Орендодавцю важливо розуміти, що ви реально зможете платити оренду.
• Декларація орендаря про згоду на виселення – це папір, який ви підписуєте у нотаріуса. По суті, ви заздалегідь підтверджуєте, що якщо виникнуть серйозні проблеми з орендою (наприклад, несплата), власник зможе без довгих судів повернути собі квартиру.
• Дані про місце проживання “на випадок виселення” – орендар повинен вказати, де він буде жити, якщо договір розірвано. Це вимога закону, і без неї договір оказіональної оренди недійсний.

Витрати, пов’язані з договором

Тут варто враховувати не тільки оренду та комунальні послуги, а й додаткові витрати:

• Нотаріальні послуги – засвідчення декларації орендаря обійдеться в середньому від 600-700 злотих. Зазвичай ці витрати лежать на орендарі, хоча іноді сторони домовляються ділити.
• Адміністративні збори – бувають рідко, але, наприклад, за реєстрацію договору в податковій відповідає орендодавець.

Застава (Kaucja)

Застава – це стандартна практика і при звичайній, і при оказіональній оренді. Зазвичай сума дорівнює одному місяцю оренди, але за законом може сягати навіть шести.

• Гроші вносяться при підписанні договору.
• Вони служать “подушкою безпеки” для власника житла: якщо ви пошкодите квартиру або не заплатите за останній місяць – він утримає суму.
• Якщо все в порядку, застава повертається повністю після закінчення оренди.

Процедура укладення договору: Покрокове керівництво для орендаря

Отримання документів щодо «запасного» житла

Перше, що потрібно зробити – знайти так звану «запасну адресу». Це формальність тільки на папері, насправді без неї оказіональна оренда неможлива.

• Вам потрібно домовитися з родичем, другом або знайомим, який готовий офіційно підтвердити, що ви зможете тимчасово пожити у нього в разі виселення.
• Ця людина повинна дати письмову згоду, і її підпис перевіряє нотаріус.

На практиці у багатьох тут виникає проблема: не всі хочуть «світити» свою адресу для чужого договору.

Підготовка до підписання

Коли «запасна адреса» вирішена, час зібрати решту паперів:

• Паспорт або карта побиту.
• Гроші на нотаріуса
• Договір оренди, підготовлений власником (краще заздалегідь прочитати його і поставити запитання)

Підписання договору та візит до нотаріуса

Тепер настає ключовий момент:

1. Ви зустрічаєтеся з власником.
2. Обидва підписуєте договір.
3. З цим договором та документами йдете до нотаріуса.
4. Там ви підписуєте нотаріальну декларацію про згоду на виселення.

Без цього кроку договір не вважається укладеним. Саме нотаріальний папір робить «оказіонку» особливою і юридично діючою.

Передача квартири (протокол приймання-передачі)

Останній крок – отримання ключів.

• Складається протокол приймання-передачі, де фіксується стан квартири: меблі, техніка, лічильники води, газу та електрики.
• Обов’язково робіть фото або відео – це ваш захист, якщо раптом власник спробує «повісити» на вас зайві витрати.
• Тільки після цього моменту ви стаєте повноправним орендарем.

Розірвання та процедура виселення

Як орендар може розірвати договір?

Закон захищає інтереси власника, тому умови виходу для орендаря досить жорсткі.

• Термін договору фіксований

Зазвичай оказіональна оренда укладається на рік (або інший конкретний термін). Якщо в договорі немає спеціальних пунктів про дострокове розірвання, ви зобов’язані жити там до кінця зазначеного періоду.

• Достроковий вихід можливий тільки за погодженням з господарем

Тобто вам потрібно домовитися безпосередньо: якщо власник згоден, можна підписати додаткову угоду і розійтися мирно.

• Винятки

Орендар може вимагати розірвання, якщо квартира об’єктивно непридатна для життя (наприклад, аварійний стан, загроза здоров’ю, приховані серйозні дефекти, про які не попередили). У таких випадках можна посилатися на статті Цивільного кодексу.

• Застава (kaucja)

Навіть якщо договір розривається за взаємною згодою, господар має право утримати частину застави, якщо ви не дотрималися терміну повідомлення або є пошкодження.

Багато орендарів домовляються так – знаходять нового мешканця, готового «підхопити» квартиру на тих же умовах. Тоді господар зазвичай йде назустріч, тому що не втрачає дохід.

Процедура виселення: як це працює на практиці

Звичайна оренда в Польщі захищає мешканців сильніше: щоб виселити орендаря, господареві потрібно довго судитися. Але у випадку оказіональної оренди все влаштовано інакше, і саме тому її так люблять орендодавці.

1. Розірвання договору

Якщо орендар порушує умови (наприклад, не платить за квартиру три місяці або здав її без згоди господаря), орендодавець письмово повідомляє його про розірвання договору.

2. Використання нотаріальної декларації

У орендаря вже є декларація про згоду на виселення, підписана у нотаріуса при укладенні договору. Саме вона «включається в дію» в цей момент.

Це означає, що власнику не потрібно доводити в суді, що у нього є право виселити мешканця – він одразу йде з цим документом до судового виконавця (коморника).

3. Звернення до коморника

Власник подає документи коморнику (польський судовий пристав). Той перевіряє все за законом і призначає дату виселення.

На відміну від звичайних договорів оренди, тут не діє «захист від зимового виселення» або відстрочки для сімей з дітьми. Якщо договір розірвано – орендар зобов’язаний звільнити житло.

4. Виселення та «запасна адреса»

Орендаря направляють саме туди, куди він погодився переїхати при підписанні договору («запасне житло»). Це і є причина, чому без підтвердження такої адреси не можна укласти договір оказіональної оренди.

Насправді можна зіткнутися з тим, що:

• Іноді орендарі тягнуть час і не виїжджають добровільно, сподіваючись на «диво».
• З моменту повідомлення до фактичного виселення може пройти всього кілька тижнів.

Типові пастки та помилки, яких слід уникати орендарю

Невиконання орендодавцем обов’язку щодо повідомлення податкової

Дуже важливо: власник зобов’язаний зареєструвати договір у податковій протягом 14 днів після підписання. Ви отримуєте більше часу та можливостей оскаржити будь-які незаконні дії орендодавця.

Неправильно сформульовані умови розірвання

Іноді в договір вставляють пункти, які суперечать закону – наприклад, вимагають покинути квартиру «за першою вимогою» без підстав. Такі положення недійсні, але якщо ви їх не помітите, можна легко потрапити в неприємну ситуацію. Завжди читайте договір уважно і запитуйте юриста при сумнівах.

Проблеми із «запасним» житлом

Не забувайте про цей момент: ви повинні заздалегідь вказати, куди переїдете, якщо договір розірвано. Якщо раптом ви втратите право на це місце (наприклад, господар «запасного» житла передумав приймати вас), закон дає вам 21 день, щоб знайти нову адресу і повідомити про це нотаріуса. Без цього процедура виселення може стати дуже болючою.

Використання неперевірених шаблонів договорів з інтернету

Дуже заманливо завантажити готовий шаблон договору і підписати його. Завжди перевіряйте договір у фахівця і використовуйте офіційні форми, як у нас, особливо для оказіональної оренди.

Часті запитання (FAQ)

Чи повинні всі мешканці йти до нотаріуса?

Якщо в квартирі живуть кілька людей, формально підпис потрібен тільки від того, хто буде орендарем за договором. Інші мешканці просто вказані в договорі як проживаючі.

Чи може іноземець без номера PESEL укласти такий договір?

Так, може, але з умовою: знадобиться паспорт або карта побиту і іноді додаткове підтвердження законного перебування в Польщі.

Що буде, якщо з’їхати з квартири раніше терміну, встановленого договором?

• Господар може утримати частину або всю заставу.
• Теоретично може вимагати компенсацію за втрачені місяці оренди.
• Часто практикують пошук нового орендаря на ваше місце – якщо господар погоджується, проблем зазвичай немає.

Чи можна повернути заставу за квартиру, якщо я з’їхав раніше?

Застава повертається тільки після узгодження з власником і перевірки стану квартири. Достроковий виїзд без згоди – майже завжди привід, щоб частину застави не повернули.

Чи може орендодавець розірвати договір без причини?

Будь-яке розірвання повинно мати законну підставу, яка або прописана в договорі, або прямо передбачена польським законодавством. Наприклад, заборгованість з оплати, використання квартири не за призначенням або здача в піднайм без згоди власника.