Іпотека в Польщі для українців: як отримати кредит на житло

Для багатьох українців з PESEL або картою побиту в Польщі іпотека – це не просто кредит, а реальний шанс перестати платити за чужу квартиру і нарешті стати власником свого будинку. Головне – розібратися, як все працює, і зібрати правильні документи. Не лякайтеся слова «кредит»: іпотека – це ваш надійний ключ до затишку та стабільності в новій країні.

Що таке іпотека в Польщі і чим вона відрізняється від звичайного кредиту?

Іпотека – це вид кредиту на купівлю нерухомості, де придбана або вже наявна нерухомість заставляється як забезпечення. Звичайний кредит (споживчий) видається на будь-які цілі і не пов’язаний з нерухомістю.

Приклад розрахунку іпотеки:

Припустимо, квартира коштує 300 000 злотих, у вас є 60 000 злотих на перший внесок (20%). Решту 240 000 злотих ви берете в іпотеку на 30 років під 7% річних. Щомісяця ви будете платити близько 1 600 злотих, включно з відсотками та частиною основного боргу.

Хто може отримати іпотеку в Польщі у 2025 році?

Якщо ви думаєте: «А чи можу я взагалі претендувати на іпотеку в Польщі?» — відповідь тут! Давайте розберемо, хто і на яких умовах може оформити кредит на житло.

• Громадяни Польщі

Найпростіше — якщо у вас польське громадянство, банки вас знають, і вимоги тоді стандартні: стабільний дохід, хороші документи, кредитна історія (якщо є).

• Іноземці з посвідкою на проживання (карта побиту)

Якщо у вас є тимчасова або постійна посвідка на проживання (Karta Pobytu), це вже серйозний плюс. Більшість банків охоче кредитують таких клієнтів, головне — підтвердити дохід і показати стабільність.

• Українці зі статусом PESEL UKR

Деякі банки охочіше працюють з клієнтами, у яких є карта побиту, а не тільки PESEL. Проте, є банки та програми, які готові розглядати заявки з PESEL UKR.

Важлива хороша фінансова документація: трудовий договір, стабільний дохід, підтвердження сплати податків.

Які документи та умови важливі для всіх?

• Стабільний дохід: потрібна офіційна робота – umowa o pracę, umowa zlecenie (дуже рідко коли схвалюють) або власний бізнес (działalność gospodarcza).
• Трудовий договір: бажано на тривалий термін.
• Кредитна історія: якщо її немає, можна зіткнутися з додатковими вимогами.
• Відсутність боргів і “чиста” фінансова репутація.

Реальний приклад:

Марина з Києва переїхала до Варшави, отримала PESEL UKR і через рік офіційно влаштувалася на роботу за umowa o pracę. Вона подала документи в кілька банків і отримала схвалення іпотеки, завдяки стабільній зарплаті та чистій кредитній історії.

Навіть якщо у вас немає польського громадянства, шанси отримати іпотеку в Польщі є. Головне – бути готовим показати банку, що ви надійний позичальник.

Які документи потрібні для подачі на іпотеку в Польщі?

Щоб отримати іпотеку, потрібно показати банку: «Я — надійна людина, яка зможе платити за кредитом». А для цього потрібно буде зібрати невеликий, але важливий пакет документів. Без них банк просто не зможе зрозуміти, на що ви розраховуєте.

1. Паспорт, карта побиту та PESEL

Перше і найважливіше – це посвідчення особи. для іноземців з посвідкою на проживання потрібна карта побиту, а також PESEL – унікальний ідентифікаційний номер, який видається в Польщі. для українців з PESEL UKR також є можливість оформити іпотеку, але для цього знадобиться підтвердження вашого статусу та додаткових документів.

2. Документи, що підтверджують дохід

Банк обов’язково перевірить ваші фінансові можливості, тому потрібно підготувати:

• Umowa o pracę — трудовий договір, який є найнадійнішим підтвердженням стабільного доходу.
• Umowa zlecenie або umowa o dzieło — договори цивільно-правового характеру, які вимагають додаткової перевірки. У цьому випадку банк може попросити виписки з податкової або більш тривалу історію роботи.
• Dokumenty związane z działalnością gospodarczą — якщо ви підприємець, знадобиться звітність та податкові декларації.

3. Виписки та довідки

• Виписки з ZUS та PIT — підтверджують сплату соціальних внесків та податків, показують регулярність та легальність доходу.
• Виписки з банківських рахунків — банк хоче побачити реальні рухи грошей, щоб переконатися у фінансовій стабільності.

4. Попередній договір купівлі-продажу (Umowa przedwstępna)

Цей документ важливий, якщо ви вже знайшли нерухомість і хочете забронювати покупку. Він показує банку, що ви серйозно налаштовані та готові до угоди.

Поради щодо збору документів:

• Збирайте документи заздалегідь — іноді банки вимагають додаткові довідки, і підготовка займає час.
• Перевіряйте актуальність та правильність даних — помилки або прострочені документи можуть затримати процес.
• Якщо ви не впевнені, які саме документи потрібні, краще проконсультуватися з іпотечним консультантом — він допоможе скласти точний список під вашу ситуацію.

Скільки потрібно для першого внеску у 2025 році?

Перший внесок — це ваш власний “вклад” у купівлю житла. Це гроші, які ви вносите одразу, а решту вам кредитує банк. У Польщі у 2025 році вимоги до першого внеску змінилися, і важливо їх знати, щоб не опинитися зненацька.

1. Мінімальний перший внесок — від 10%

Якщо ви берете участь у державних програмах підтримки (наприклад, «Mieszkanie bez wkładu własnego» — «Житло без першого внеску»), то мінімальний внесок може бути всього 10% від вартості квартири. Це чудова можливість для тих, хто поки не накопичив стандартну суму.

2. Стандартний перший внесок — 20%

В основному розмір стандартного першого внеску становить 20% від вартості житла. Наприклад: купуючи квартиру за 400 000 злотих, будьте готові заплатити банку приблизно 80 000 злотих. Таку норму встановлює банк для зниження ризиків.

Перегляньте подібні:
Співбесіда на карту сталего побиту в Польщі - питання та поради

3. Як підтвердити наявність власних коштів?

Банк не просто запитає, чи є у вас гроші — він захоче це побачити. Ось кілька способів підтвердити:

• Виписки з рахунку з потрібною сумою.
• Подарунки або позики від близьких з документами, що підтверджують легальність грошей.
• Продаж іншого майна (авто, інша квартира) з відповідними документами.

4. Що робити, якщо немає першого внеску?

Якщо у вас немає накопичених 10-20%, не все втрачено! У Польщі є кілька програм підтримки:

• Кредит без першого внеску — банк і держава можуть спільно гарантувати частину суми.
• Кредити з державною гарантією BGK — допомагає покрити частину першого внеску.
• Приватні програми допомоги молодим сім’ям або для молодих покупців житла.

Практичний приклад:

Порада:

Почніть накопичувати перший внесок заздалегідь і ведіть облік усіх своїх заощаджень та документів. Це допоможе швидше зібрати потрібний пакет і без зайвих стресів підійти до іпотеки.

Умови по іпотеці у 2025 році в польських банках

Тепер, коли з першим внеском все зрозуміло, давайте розберемо, які умови пропонують банки в Польщі у 2025 році. Це важливо, щоб зрозуміти, який кредит підходить саме вам.

У 2025 році ставки по іпотеці в Польщі коливаються приблизно від 7% до 9% річних — цифра залежить від банку, вашого фінансового профілю та обраного типу ставки (фіксована або плаваюча).

• Фіксована ставка — це коли відсоток не змінюється весь термін кредиту або на заздалегідь обумовлений період (наприклад, 5-10 років). Це зручно, якщо хочеш стабільність і знати точно, скільки платити.
• Плаваюча ставка — може змінюватися залежно від ринкових умов. Іноді це вигідно, якщо ставки йдуть вниз, але є і ризики, якщо вони зростають.

Максимальний термін кредитування зазвичай становить до 35 років. Деякі банки дають і на довший термін, але тут важливо не “забиратися” занадто високо, щоб не переплачувати багато відсотків. Чим коротший термін — тим вищий щомісячний платіж, але менша переплата за відсотками.

Іпотека — це не тільки відсотки та перший внесок. Будьте готові до додаткових платежів:

• Страхування нерухомості — обов’язково, щоб банк був упевнений, що ваша квартира захищена.
• Страхування життя та здоров’я — в деяких банках вимагають як умову кредиту.
• Оцінка нерухомості — банк зобов’язаний перевірити вартість квартири, за це платить клієнт, зазвичай близько 500–1500 злотих.
• Комісії та збори — за розгляд заявки, ведення рахунку, нотаріальні послуги тощо.

Всі ці витрати можуть додати до загальної суми кредиту приблизно 3-5%.

Таблиця для наочності:

Порада для позичальників

Перед підписанням уважно порівнюйте пропозиції різних банків. Зверніть увагу не тільки на відсоток, а й на приховані комісії, можливість дострокового погашення без штрафів та наявність обов’язкових страховок.

Які банки дають іпотеку іноземцям – порівняння умов

Переходимо до найсмачнішої частини — де реально взяти іпотеку іноземцю в Польщі? Для вас, як для українців з PESEL або картою побиту, важливо знати, хто пропонує найзручніші та найзрозуміліші умови.

Зробимо огляд найпопулярніших банків з актуальними умовами 2025 року:

Кілька важливих нюансів

• Мінімальний внесок — банки зазвичай вимагають мінімум 15-20% вартості нерухомості
• Відсоткова ставка може бути вищою для іноземців без стабільного трудового договору або з тимчасовою посвідкою на проживання.
• Термін кредиту впливає на розмір щомісячного платежу — чим довший термін, тим менше платити щомісяця, але переплата за відсотками вища.

Чому варто обирати банк уважно?

Тому що в кожному банку своя політика щодо роботи з іноземцями — хтось вітає клієнтів з PESEL UKR, а хтось вимагає довгої кредитної історії або постійної посвідки на проживання. Краще одразу дізнатися всі умови, щоб не втратити час і нерви.

Порада для читачів

Якщо ви не впевнені, де краще оформлювати іпотеку, варто звернутися до іпотечного брокера, який знає ринок і зможе підібрати найкращий варіант під ваш конкретний випадок. Це реально допомагає заощадити та уникнути помилок.

Вимоги до нерухомості, яку купують в іпотеку

Отже, ви обрали банк і приблизно уявляєте, скільки і на яких умовах можна взяти. Тепер найважливіше — нерухомість. На що дивляться банки, коли вирішують, схвалювати іпотеку чи ні?

1. Вторинний ринок чи новобудова — що простіше?

• Вторинний ринок — квартири та будинки, які вже були в експлуатації. Тут багато залежить від стану житла. Якщо об’єкт вимагає великих ремонтів, банк може насторожитися і відмовити або знизити суму кредиту.
• Новобудова — часто легше отримати схвалення, тому що нерухомість нова, з гарантією від забудовника, і її легше оцінити. Але іноді банки вимагають додаткове підтвердження якості будівництва та дозволів.

2. Технічний стан об’єкта – чому це важливо?

Банки не хочуть видавати гроші на житло, яке через рік-два стане проблемою. Тому перед видачею кредиту проводиться професійна оцінка (експертиза) нерухомості. Спеціаліст дивиться:

• Стан комунікацій (вода, електрика, опалення).
• Якість будівельних матеріалів та оздоблення.
• Наявність правовстановлюючих документів та відсутність юридичних “підводних каменів”.

Оцінка нерухомості

Оцінку нерухомості замовляє банк – це обов’язковий етап. Зазвичай банк надсилає свого оцінювача або співпрацює з сертифікованими експертами. Вартість оцінки зазвичай оплачує покупець – вона варіюється від 500 до 1500 злотих залежно від типу нерухомості та регіону. Банк може відмовити в іпотеці, якщо:

• Житло перебуває в поганому стані і вимагає капітального ремонту;
• Якщо у об’єкта немає правильних документів або є борги (наприклад, за комунальні послуги).
• Якщо земля під нерухомістю має невизначений статус (оренда або суперечки з сусідами).

Важливо знати!

Перед покупкою обов’язково уважно перевірте всі документи на нерухомість і за можливістю проконсультуйтеся з юристом. Помилки тут можуть дорого обійтися.

Поради з життя:

Ірина, яка купила квартиру у Варшаві, розповідала:

“Я обирала між вторинним житлом і новобудовою, і за порадою брокера вирішила брати новобудову. Оцінка пройшла швидко і без проблем, банк схвалив кредит. А от у мого друга з вторинним житлом були складнощі – квартира виявилася з боргами за комуналку, банк не захотів ризикувати.”

Покрокова інструкція – як отримати іпотеку в Польщі

1. Аналіз фінансової ситуації

Перед тим як кинутися в банк, важливо зрозуміти, скільки ви реально можете платити щомісяця. Порахуйте свої доходи, витрати, інші кредити, а також врахуйте, що іпотека — це зазвичай 20-30 років фінансової дисципліни. Пам’ятай, банки звертають увагу на твою zdolność kredytowa — кредитоспроможність.

2. Пошук об’єкта нерухомості

Добре, з фінансами розібралися — тепер обираємо квартиру або будинок. Порада: одразу уточнюйте у продавця, чи підходить об’єкт під іпотеку (технічно та юридично).

3. Попередній договір купівлі-продажу (Umowa przedwstępna)

Це не просто папірець, а серйозна угода, де прописані умови угоди: ціна, терміни, хто за що відповідає. Зазвичай ви вносите zadatek — невеликий аванс, який показує серйозність намірів.

4. Підготовка та подача заявки в банк

Збираєте всі документи (паспорт, PESEL, довідки про доходи, попередній договір) і подаєте заявку. Тут же банк може запросити додаткові документи.

5. Оцінка нерухомості банком

Як ми вже говорили, банк замовляє оцінку нерухомості, щоб перевірити її ринкову вартість і стан.

6. Отримання рішення від банку

Через кілька тижнів — місяць після подачі заявки ви отримуєте відповідь: чи схвалено кредитування і на яких умовах.

7. Підписання кредитного договору

Якщо все добре — буде зустріч з банком, де ви підписуєте договір. Обов’язково уважно читайте всі пункти, особливо про терміни, штрафи та страховки.

8. Переказ грошей продавцю

Після підписання договору банк перераховує гроші продавцю, а ви стаєте повноправним власником житла (після реєстрації в кадастрі).

Корисна порада

Не соромся ставити банку запитання і просити пояснити незрозумілі моменти — краще зрозуміти все заздалегідь, ніж потім зіткнутися з сюрпризами.

Державні програми та пільги у 2025 році

● “Кредит без першого внеску” (Mieszkanie bez wkładu własnego)

Це, по суті, відмінна допомога тим, у кого немає або майже немає накопичень на перший внесок. Держава бере на себе гарантії за цей перший внесок, а банк дає кредит з мінімальним стартом — від 10% внеску можна зовсім відмовитися! Але є свої умови та обмеження — наприклад, квартира повинна відповідати певним параметрам і бути в рамках програми.

● “Кредит 2%” та нові програми підтримки

Це пільговий іпотечний кредит з фіксованою ставкою приблизно 2% річних — набагато нижче звичайних ставок! Часто такі кредити доступні молодим сім’ям або людям, які купують житло вперше. У 2025 році з’явилися і нові варіанти підтримки, які допомагають знизити навантаження на бюджет.

Перегляньте подібні:
Житлова допомога 2025 у Польщі - як українцям її отримати?

● Програми для молодих сімей

Якщо у вас є діти або ви тільки плануєте сім’ю — такі програми можуть дати додаткові бонуси: зниження ставки, відстрочки платежів, субсидії на ремонт та ін. Дуже рекомендую перевірити умови, вони часто змінюються і залежать від регіону.

● Участь банку BGK — державні гарантії

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) — це певний захист з боку держави для іпотечників. Вони роблять іпотеку більш доступною та безпечною як для банків, так і для клієнтів. Особливо важливо для емігрантів і тих, хто не має кредитної історії.

Порада:

Не лінуйтеся вивчити умови держпрограм – часто саме вони вирішують, чи вийде купити квартиру без величезних фінансових запасів. Звертайтеся в банки та до консультантів — вони допоможуть підібрати найкраще рішення саме для твоєї ситуації.

Іпотечні калькулятори

Практично всі кредитні установи публікують свої онлайн-калькулятори розрахунку іпотеки. Ви можете задати наявні параметри та отримати результат максимальної суми та потенційних виплат. Знайти калькулятори можна, наприклад, за цими посиланнями:

MBank https://www.mbank.pl/indywidualny/kredyty/kredyty-hipoteczne/wez-kredyt-hipoteczny/

ING Bank https://www.ing.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredyt-hipoteczny/kalkulator-kredytowy

PKO BP https://www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyty-hipoteczne/wlasny-kat-hipoteczny_2/

Millennium Банк https://www.bankmillennium.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne

На що потрібно звернути увагу перед підписанням іпотечного договору?

1. Первинний внесок та сума кредиту
   Перевірте, що дані про первинний внесок та суму кредиту точно відображають ваші домовленості.
2. Графік платежів та можливість дострокового погашення
   Переконайтеся, що графік платежів відповідає вашим можливостям, і що у вас є можливість достроково погасити кредит без штрафів.
3. Комісії та штрафи
   Уважно вивчіть усі можливі комісії, пов’язані з видачею та обслуговуванням кредиту, а також штрафи за прострочення платежів.
4. Обов’язки позичальника
   Уточніть, які обов’язки покладені на вас у рамках договору (наприклад, зобов’язання зі страхування об’єкта іпотеки).
5. Умови користування нерухомістю
   Перевірте, чи є в договорі обмеження на користування або розпорядження нерухомістю (наприклад, заборона на перепланування або продаж).
6. Страхування
   Переконайтеся, що в договорі вказані умови страхування об’єкта іпотеки, а також страхування життя та здоров’я позичальника (якщо таке страхування передбачено).
7. Умови розірвання договору
   Уточніть, які умови дозволяють вам розірвати договір, і які наслідки можуть бути в цьому випадку.
8. Вирішення спорів
   Уточніть, як будуть вирішуватися спори між вами та банком у разі виникнення розбіжностей.

Хочете бути в курсі важливих новин та порад для українців у Польщі? Приєднуйтесь до нашої спільноти! Слідкуйте за нами на Facebook та підписуйтесь на наш канал у Telegram, щоб не пропустити новини, поради про життя в Польщі та відповіді на важливі питання.

Корисні поради

• Якщо щось незрозуміло — запитуйте у банку або консультанта.
• Можна навіть взяти з собою знайомого або перекладача, якщо не впевнені в мові.
• Зберігайте всі документи та листування з банком.

Історія №1: Оля та її перший кредит з PESEL UKR

Оля приїхала до Польщі з України, отримала PESEL і знайшла роботу за контрактом umowa o pracę. Вона мріяла купити свою квартиру, але переживала: «А чи візьмуть мені іпотеку з моїм тимчасовим статусом?»

Після ретельної підготовки документів (підтвердження доходів, довідки з роботи, рекомендації) Оля звернулася до кількох банків. Деякі відмовили, але один великий банк, враховуючи стабільний дохід і хороший кредитний рейтинг, схвалив заявку!

Головне — не боятися пробувати і не здаватися. Зараз Оля щаслива у своїй квартирі й радить: «Підготуйте всі документи, будьте терплячими і шукайте банки, які реально працюють з іноземцями».

Часто задавані питання

Вторинний ринок чи новобудова — що простіше?

Багато хто думає, що новобудова — це завжди простіше, тому що там все нове і ніяких прихованих проблем. Частково так і є: банки охочіше фінансують новобудови, тому що оцінка їхнього стану легша, і ризиків менше. Але й у вторинного житла є плюси — воно зазвичай дешевше і розташоване в обжитих районах з розвиненою інфраструктурою. Головне — щоб у об’єкта не було юридичних проблем і він був у хорошому стані.

У яких випадках банк може відмовити?

Поганий технічний стан, сумнівна юридична історія нерухомості, відсутність усіх потрібних документів на житло — це найчастіші причини відмови. Іноді відмова пов’язана з особливостями самої нерухомості — наприклад, якщо квартира знаходиться в будівлі, яку скоро планують знести або реконструювати.