Що таке кауція в Польщі – Що робити, якщо не повертають кауцію

Кауція – це поворотний депозит, який орендар вносить під час заселення. Простіше кажучи, це фінансова «подушка» на випадок, якщо за підсумками оренди виникнуть борги або збитки. Мова не про штраф і не про додаткову плату за житло: при нормальному виїзді кауція повертається.

Чи обов’язкова кауція при оренді житла за законом?

Закон не зобов’язує брати кауцію автоматично. Але він дозволяє орендодавцю її запросити — і це звичайна практика на ринку. У більшості договорів кауція є, особливо при довгостроковій оренді.

Ключовий момент – прозорість. У договорі мають бути прописані:

• точна сума кауції;
• спосіб і термін внесення;
• умови повернення та можливі утримання.

Вартість кауції у 2025 році: скільки платити при заселенні?

При оренді житла в Польщі важливо відразу розуміти загальну суму на старті. У 2025 році при заїзді орендар майже завжди платить не тільки перший місяць оренди, а й заставу – ту саму кауцію. Саме вона найчастіше стає найбільш відчутною витратою на початку.

Стандартний набір при заселенні виглядає так:

• перша «холодна» оренда (czynsz najmu);
• кауція;
• іноді — передоплата комунальних послуг, якщо це передбачено договором.

Максимальний розмір кауції в Польщі: законні ліміти

У Польщі розмір кауції чітко обмежений законом. Станом на 2025 рік діє правило, закріплене в Ustawa o ochronie praw lokatorów:

Важливе уточнення: йдеться саме про орендну плату за користування житлом, без комунальних платежів (media, opłaty eksploatacyjne).

Приклад: якщо miesięczny czynsz становить 2 500 злотих, максимальна кауція може становити не більше 30 000 злотих.

Сума вище цього порогу вважається порушенням закону — навіть якщо орендар на неї формально погодився. Такі умови можна оскаржувати, в тому числі вже після підписання договору.

Ринкова практика: який розмір застави просять власники?

У 2025 році найчастіше власники просять заставу в розмірі одного місячного платежу. Це вважається нормою і рідко викликає суперечки — такий варіант однаково звичний і для орендарів, і для агентств.

Іноді умови відрізняються:

• подвійна кауція з’являється, якщо квартира нова, добре укомплектована або здається на тривалий термін;
• без кауції здають вкрай рідко, зазвичай при короткому терміні оренди або особистих домовленостях.

Способи оплати кауції: готівка, переказ і розписка

У 2025 році найнадійнішим способом залишається банківський переказ. Він автоматично підтверджує факт оплати: видно дату, суму і одержувача.

У призначенні платежу краще вказати прямо: kaucja za wynajem mieszkania, adres ….

Міфи про кауцію: оплата останнього місяця і утримання

Кауція в Польщі обросла великою кількістю негласних правил. Нижче — найбільш типові помилки, з якими стикаються орендарі.

Чи можна не платити за останній місяць і «залишити кауцію»?

Це найпоширеніший міф — і найбільш проблемний.

За загальним правилом кауція не вважається оплатою оренди. Це застава, яка страхує власника на випадок боргів або збитків. Останній місяць проживання оплачується так само, як і всі попередні.

Єдиний коректний варіант — окрема домовленість у письмовій формі. Іноді власники дійсно погоджуються зарахувати кауцію, але це виняток, а не стандарт. Без такої згоди ризик повністю лежить на орендарі.

Чи може власник користуватися кауцією під час дії договору?

Ні. Поки договір оренди діє, кауція повинна залишатися недоторканою.

Застава не призначена для покриття поточних витрат — чи то комунальні платежі, дрібний ремонт або заміна обладнання. Ці гроші «резервуються» до моменту виїзду орендаря і остаточного розрахунку.

Винятки можливі тільки тоді, коли:

• порушення з боку орендаря чітко описано в договорі;
• факт збитку зафіксовано;
• ситуація вимагає негайних дій.

Навіть у цьому випадку важливо розуміти: якщо договір триває, орендодавець має право вимагати відновити суму кауції до початкового рівня.

Кауція при інституційній оренді (Najem instytucjonalny)

Інституційна оренда помітно відрізняється від класичної. Її використовують компанії та професійні орендодавці, а договір майже завжди завіряється у нотаріуса.

При цьому плюс тут очевидний: умови заздалегідь зафіксовані й рідко трактуються двозначно. Якщо уважно вивчити договір до підписання, сюрпризів, як правило, не виникає.

Терміни та правила повернення кауції орендарю

Повернення кауції в Польщі регулюється не фіксованою датою, а принципом розумного строку. Ключове значення мають розрахунки та відсутність суперечок між сторонами.

Законний термін повернення грошей після виїзду

Польське законодавство використовує формулювання „w rozsądnym terminie” — розумний термін.

Орендодавець зобов’язаний надати розрахунок утримань за запитом орендаря. Необґрунтована затримка повернення вважається порушенням умов договору.

Валоризація кауції: як повернути більше через інфляцію

Згідно з Цивільним кодексом Польщі, кауція підлягає валоризації, тобто індексації з урахуванням інфляції.

Якщо за період оренди виріс індекс споживчих цін, сума застави при поверненні перераховується. В результаті орендар може отримати більше, ніж вніс при заїзді.

Валоризація обов’язкова, якщо інше прямо не виключено договором.

Як перевірити розрахунок валоризації

Індексація проводиться на підставі офіційних даних GUS (Główny Urząd Statystyczny).

Принцип розрахунку:

1. базова сума кауції;
2. коефіцієнт інфляції за період оренди;
3. мінус законні утримання (за їх наявності).

Якщо індексація не застосована або розрахунок не підтверджений даними GUS, орендар має право вимагати перерахунок.

Утримання з депозиту: законні причини не повертати гроші

У 2025 році діють чіткі критерії, коли утримання допустимі, а коли — ні. Ключовий принцип: тільки реальні, підтверджені зобов’язання орендаря.

Природний знос (zużycie eksploatacyjne) та реальні збитки — у чому різниця

Утримання можливе тільки за реальний збиток і тільки при порівнянні стану житла «до» і «після» (protokół zdawczo-odbiorczy).

Борги за комунальні послуги та оренду

Кауція може бути використана для погашення заборгованостей, якщо вони дійсно існують на момент виїзду.

Законно покриваються:

• неоплачена орендна плата (czynsz);
• комунальні платежі (media) за фактичними рахунками;
• інші суми, прямо зазначені в договорі.

Важливо: власник зобов’язаний провести розрахунок на підставі реальних даних. Утримання «про всяк випадок» або за приблизною сумою вважається порушенням.

Якщо після заліку боргів частина кауції залишається, вона підлягає поверненню орендарю.

Коли відрахування обґрунтовані, а коли — ні

Якщо власник не може документально підтвердити утримання, у орендаря є право вимагати повне повернення застави і, при необхідності, захищати свої інтереси в правовому порядку.

Протокол приймання-передачі житла: захист депозиту

Чому без протоколу ви ризикуєте втратити всю суму?

Без протоколу складно довести, в якому стані житло було передано спочатку. У такій ситуації власник може посилатися на «пошкодження», які існували до вашого в’їзду, а в орендаря не буде інструменту для заперечень.

На практиці це означає ризик утримань з кауції без реальних підстав. Навіть якщо збитку не було, відсутність зафіксованих вихідних даних грає проти орендаря.

Чим точніший опис, тим менше простору для різночитань при виїзді.

Фото та відео: як правильно задокументувати стан квартири

Рекомендації, які працюють на практиці:

• знімайте при хорошому освітленні, без фільтрів;
• фіксуйте загальні плани і деталі (кути, техніка, проблемні місця);
• починайте відео з вхідних дверей і проходьте квартиру за логікою кімнат;
• зберігайте файли з датою і не редагуйте їх;
• надішліть матеріали власнику або агентству відразу після зйомки, щоб була часова прив’язка.

Що робити, якщо орендодавець не повертає кауцію: суд і претензія

Якщо термін повернення кауції минув, а гроші так і не надійшли, важливо діяти послідовно. У Польщі в орендаря є зрозумілі інструменти захисту, і починати варто не з емоцій, а з формальної процедури.