Чи потрібен українцям дозвіл на купівлю будинку або землі в Польщі?
11 April 2026, 13:56
Дата оновлення: 11 April 2026, 14:47
Pixabay
Прочитавши цей гайд, ви дізнаєтесь: У яких випадках дозвіл від МВС – це формальність, а в яких – сувора необхідність. Чому прикордонна зона може стати сюрпризом навіть при купівлі звичайної квартири. Як правильно скласти попередній договір, щоб не втратити завдаток у разі відмови. Покроковий алгоритм дій: від вибору об’єкта до візиту до нотаріуса зі згодою в руках. Скільки насправді триває процес та як підготувати документи, щоб мінімізувати ризик відмови.
Зміст
Чи потрібен дозвіл на купівлю ділянки або будинку в Польщі?
Одразу скажу, що для придбання квартири у багатоквартирному будинку Вам ніяких додаткових дозволів не потрібно. Тут є невеличке виключення. Коли Ви живете у прикордонній зоні, вимоги стають жорсткішими. Раджу перед купівлею консультуватися з місцевими юристами чи завітати у муніципалітет.
Квартира
Будинок з ділянкою
Земельна ділянка
А ось з будинками та земельними ділянками для нас, українців, справа складніше. У Польщі діє правило продажу нерухомості для іноземців. Я був неабияк здивований, коли побачив дату закону: 1920 рік. Уявляєте? Вже більш ніж 100 років у Польщі діє одне й те саме правило. За ним усі особи без польського громадянства для придбання будинку, таунхаусу з окремою ділянкою чи землі під забудову мають отримати дозвіл від Міністерства внутрішніх справ. Звісно, особисто до міністра Вам йти не потрібно, але про це згодом.
Безкоштовна юридична допомога для українців у Польщі – де отримати та хто має право
Хто зобов’язаний отримувати дозвіл?
Правило стосується всіх іноземців, які:
- не є громадянами країн Європейського союзу, Швейцарії, Норвегії, Ліхтенштейну та Ісландії;
- юридичних осіб, які зареєстровані у Польщі, але серед засновників мають іноземців, що не є громадянами країн ЄС (та усіх інших, що зазначені у першому пункті).
Тобто, для українців дозвіл на купівлю будинку з земельною ділянкою обов’язковий. Сподіваюся, колись ми дочекаємося вступу України в ЄС. Тоді багато обмежень зникнуть, і можна буде вільно купувати нерухомість. А поки маємо, що маємо.
Коли дозвіл не потрібен: основні винятки
Є й гарна новина. Ви можете попасти під виключення. Дозвіл не потрібен у таких випадках:
Знов повторюся, що для прикордонних зон діють жорсткіші правила без виключень. Там дозволи потрібні всім. Прикордонні зони – це всі гміни вздовж державного кордону та моря. Ви можете звірити адресу бажаного помешкання з реєстром прикордонних територій.
Як отримати дозвіл на купівлю нерухомості в Польщі?
Я розумію, що після прочитаного, Ви можете злякатися бюрократичної тяганини. Але не відмовляйтеся від своєї мрії. Отримати дозвіл цілком реально. Опишу все у подробицях.
Покрокова інструкція: від подання заяви до отримання дозволу
Для початку знайдіть конкретний будинок чи ділянку під забудову, яку хочете придбати. Перевірте, чи не підпадаєте Ви під виключення. Якщо ні, дійте за планом:
Укладіть з власником нерухомості попередню угоду про купівлю
Umowa przedwstępna має рядок «договір набуває чинності за умови отримання дозволу Міністерства внутрішніх справ». Тобто, поки Вашу заяву будуть розглядати в МВС, будинок ніхто не перекупить. Якщо дозвіл не дадуть, Вам згідно з попередньою угодою повернуть завдаток.
Зберіть пакет документів та напишіть заяву до МВС Польщі
Не забувайте, що всі прикладені папери потрібно перекласти польською. Подайте заяву особисто чи поштою.
Чекайте на відповідь
Вона приходить офіційно, поштою. Можливо усього два варіанти: або згода, або відмова.
Зі згодою рушайте до нотаріуса
Зі згодою, попередньою угодою та власником нерухомості рушайте до нотаріуса. Тепер, нарешті, можна буде підписати офіційний договір купівлі-продажу та переїхати в омріяну домівку.
Ще розкажу про дуже цікаву можливість. У Польщі можна отримати промесу (promesa). Це така офіційна обіцянка видати Вам дозвіл при першому ж зверненні. Для чого потрібна промеса? Наприклад, Ви ще не вибрали конкретний будинок, але знаходитеся в активних пошуках. Або хочете прийняти учать в аукціоні. Ще може бути випадок, коли продавець відмовляється чекати дозволу. Промеса економить час у подальшому оформленні угоди.
Промеса (promesa): офіційна обіцянка дозволу
Інструкція подання така сама, як для дозволу. За оформлення обіцянки потрібно буде сплатити 98 злотих. А сама промеса діє протягом року. За цей час Ви знаходите будинок, подаєте офіційну заяву на дозвіл та отримуєте його значно швидше.
Які документи потрібні для подання заяви?
Для подання заяви потрібно зібрати цілий стос документів. Тут можливі різні варіанти наповнення, залежно від конкретної ситуації. Я розкажу про стандартний пакет. До нього входять:
| Категорія | Що входить |
|---|---|
| Заява | Стандартної форми немає. Складаєте у довільній формі, але обов’язково вказуєте: особисті дані, опис нерухомості яку хочете придбати, дані продавця, деталі Umowa przedwstępna, підстави для надання дозволу. Підстави: дозвіл на проживання у Польщі, сімейні зв’язки з громадянами Польщі, або потреба землі для професійної діяльності (для юридичних осіб) |
| Особисті документи | Паспорт або тимчасова посвідка; карта тимчасового або постійного перебування; свідоцтво про шлюб з громадянином/кою Польщі (якщо є); документи про ведення бізнесу (для юридичних осіб). Всі копії завіряєте у нотаріуса |
| Документи на нерухомість | Витяг з земельно-іпотечного реєстру; витяг з кадастрового реєстру для земельної ділянки; технічний опис забудови. Якщо це сільськогосподарська ділянка, додаєте документи про цільове призначення землі |
| Відомості щодо угоди | Попередня угода з продавцем або його письмова згода на продаж нерухомості. Також важливо переконати МВС у своїй платоспроможності: надайте довідку з банку або податкову декларацію, де видно, що у Вас є гроші |
| Мито | 1 570 злотих – сплатити до подачі заяви. Реквізити на мерію Варшави |
Куди і як подавати заяву?
Міністерство внутрішніх справ Польщі розташовано у Варшаві. Тож, якщо Вам зручно, можете особисто принести документи в їх офіс. Всім, кому далеко їхати, раджу відправляти рекомендований лист на офіційну адресу:
ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa
Ще Ви можете подавати заяву через представника. Йдете до юриста, сплачуєте за його послуги та взагалі не переживаєте. Він сам буде подавати документи та контролювати процес.
Терміни розгляду та причини відмови
Одразу попереджаю, швидкого результату не чекайте. Приготуйтеся до кількох місяців очікування. Але власний будинок того вартий, згодні?
Скільки часу займає процес?
Проте фактично процес затягується. І не тільки для українців. Всі іноземці проходять перевірку у Міністерстві національної оборони та Агентстві внутрішньої безпеки. Кожний з цих органів має місяць на відповідь. От і розтягується загальний термін до 4-6 місяців. А якщо у Вашому пакеті документів чогось не вистачає, справа ставиться «на паузу».
Тому розраховуйте так: в кращому випадку пройде 4 місяці, при складних обставинах – 6. Коли укладаєте попередній договір з продавцем, строк дії вказуйте мінімум пів року. А краще зазначте умову про автоматичне продовження, якщо дозвіл затримують.
Типові причини відмови та як їх уникнути
Навіть після того, як Ви здолали нелегкий шлях збору купи документів, сплатили мито та подали заяву, може прийти відмова. Я пошукав причини відмови та знайшов кілька варіантів:
Особливості купівлі нерухомості у прикордонних зонах та земель сільськогосподарського призначення
Я вже кілька разів згадував про прикордонні території та сільськогосподарські землі. Але хочу ще раз окремо підсумувати. Для цих двох категорій дозвіл потрібен обов’язково. Тут немає ніяких виключень.
Прикордонні зони
Уважно погляньте на карті, до якої гміни належить ділянка, яку хочете купити. У прикордонній зоні дозвіл потрібен навіть на квартиру. Жоден нотаріус не оформить Вам продаж нерухомості без дозволу МВС, наприклад, у Гданську, Сопоті, Щецині тощо.
Сільськогосподарські угіддя
Тут спрацьовує подвійний фільтр. Для початку потрібно бути фермером та мати усі підтверджуючі документи. До цього часто додається попередня згода від Національного центра підтримки сільського господарства. Ця організація має першочергове право на викуп землі. Переконайтеся, що після оформлення дозволу від МВС землю не перекуплять у Вас під носом. Придбання землі на аукціоні часто закінчується для іноземців нічим – Національний центр підтримки просто викуповує угіддя за стартовою ціною навіть без торгів, бо має на це право.
Практичні поради для українців та інших іноземців
Отже, що можу порадити для придбання будинку в Польщі?
Перш за все перевіряйте розташування нерухомості та призначення земельної ділянки.
Не сподівайтеся на свій статус PESEL UKR. Він не дає право вільно купувати, що хочете. Потрібні більш вагомі докази зв’язку з Польщею. Та не забувайте про підтвердження платоспроможності. У Вас не просто має бути потрібна сума, але й документи, що підтвердять, звідки Ви її взяли.
До якої гміни належить ділянка, чи це прикордонна зона, яке призначення землі
Потрібні більш вагомі докази зв’язку з Польщею та підтвердження платоспроможності
Не в кожен має багато грошей одразу. Я звертався до польських банків з цим питанням. Ви можете оформити іпотечний кредит. Як це буде працювати?
Купівля будинку у кредит: як це працює
Чи може українець самостійно все оформити? Безперечно може. Але варто бути дуже уважними. Якщо є можливість, раджу звернутися до юристів. У багатьох містах наразі працюють україномовні спеціалісти. Це додаткові витрати, але Ви будете впевнені, що документи оформлені та подані правильно.
Сподіваюся, зібрана мною інформація допоможе багатьом родинам українців. Бажаю кожному, хто зараз живе у Польщі, успіху з отриманням власного житла.
