Wynajem mieszkania czy zakup na kredyt w 2025 roku? Porównanie kosztów i opłacalności

Rok 2024 przyniósł istotne zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wiele osób zdecydowało się na zakup własnego mieszkania, co przełożyło się na wzrost liczby transakcji. Paradoksalnie, mimo licznych przeprowadzek z wynajmowanych lokali do własnych, koszty najmu nie spadły, a zainteresowanie wynajmem utrzymało się na wysokim poziomie. Eksperci przeanalizowali sytuację i zestawili koszty kredytów hipotecznych z wydatkami na wynajem – wyniki tej analizy mogą zaskakiwać. Czy w 2025 roku bardziej opłaci się wynajmować, czy kupić mieszkanie na kredyt?
Spis treści
Koszty najmu w 2024 roku – umiarkowane wzrosty
W grudniu 2024 r. roczny wzrost kosztów wynajmu wyniósł 4 proc. To mniej niż inflacja (4,8 proc.), a także mniej niż wzrost wynagrodzeń. Średnia pensja w 2024 r. wzrosła o 9,8 proc., a płaca minimalna aż o 19 proc. W praktyce oznaczało to realny spadek kosztów najmu w stosunku do dochodów.
Dlaczego więc czynsze nie spadły, skoro tak wiele osób przeniosło się do własnych mieszkań? Klucz tkwi w podaży – liczba mieszkań dostępnych na wynajem znacząco się zmniejszyła. W IV kwartale 2024 roku na rynku pojawiło się 60,8 tys. unikalnych ofert wynajmu, czyli o 30 proc. mniej niż rok wcześniej.
Wielu właścicieli zdecydowało się wycofać swoje nieruchomości z wynajmu długoterminowego, obawiając się nowych regulacji i spadku rentowności. Niektóre mieszkania trafiły na sprzedaż, inne pozostawiono bez zmian.

Source: Vista Create
Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem opłaca w 2025 roku?
Rentowność wynajmu w IV kwartale 2024 r. nieco spadła względem poprzedniego roku. Oto wyniki dla różnych typów mieszkań:
- małe mieszkania – 5 proc. netto (odpowiednik oprocentowania lokat 6,2 proc.);
- średnie mieszkania – 4,5 proc. netto (odpowiednik oprocentowania lokat 5,6 proc.);
- duże mieszkania – 4,1 proc. netto (odpowiednik oprocentowania lokat 5,1 proc.).
Dla porównania, rok wcześniej wartości te były nieco wyższe. Choć inwestowanie w nieruchomości nadal przynosi zyski, ich wysokość nie jest już tak atrakcyjna jak w poprzednich latach. Dodatkowo inwestorzy nie mogą już liczyć na tak dynamiczny wzrost cen mieszkań, który wcześniej był głównym źródłem dochodów.
Najem mieszkania a kredyt – co się bardziej opłaca?
W IV kwartale 2024 roku wynajem małych i średnich mieszkań podrożał średnio o 3,4 – 3,8 proc. Duże mieszkania podrożały bardziej – aż o 6,4 proc. Największe podwyżki zanotowano w Bydgoszczy (16 proc.), Toruniu (13 proc.) i Katowicach (10 proc.).
Dołącz do naszego kanału Telegram, naszej strony na Facebooku i Instagramie. Dzięki temu będziesz na bieżąco z najnowszymi wiadomościami i wydarzeniami.
Czy w takim razie kredyt hipoteczny to lepsze rozwiązanie? W większości miast w Polsce wynajem wciąż pozostaje tańszą opcją. W Krakowie rata kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego jest aż o 67 proc. wyższa niż czynsz najmu. Nawet po potencjalnej obniżce stóp procentowych o 2 punkty procentowe różnica ta wyniosłaby 35 proc. Średnio w 17 badanych miastach różnica ta wynosi 42 proc., a po obniżkach wciąż byłoby to 15 proc.
Co czeka rynek nieruchomości w 2025 roku?
Na sytuację w 2025 r. wpływ będą miały trzy kluczowe czynniki:
- Zakończenie wojny w Ukrainie – ewentualny powrót uchodźców do ojczyzny mógłby znacznie zmniejszyć popyt na wynajem i wpłynąć na spadek czynszów.
- Obniżki stóp procentowych – tańsze kredyty mogłyby zachęcić do kupna mieszkań, co wpłynęłoby na dalsze zmiany cen.
- Nowe regulacje rynku najmu – zmiany w przepisach mogą wpłynąć na decyzje właścicieli mieszkań dotyczące ich dalszego wynajmowania.

Source: Vista Create
Najem mieszkania czy kredyt w 2025 roku?
Z jednej strony, wynajem daje elastyczność i mniejsze zobowiązania, ale nie buduje majątku na przyszłość. Z drugiej – spłata kredytu oznacza, że z czasem stajemy się właścicielami mieszkania, które zyskuje na wartości.
Jeśli ktoś planuje mieszkać w jednym miejscu przez wiele lat, kredyt hipoteczny może być rozsądnym rozwiązaniem. Natomiast osoby, które cenią sobie mobilność lub nie chcą ryzykować długoterminowych zobowiązań, mogą uznać wynajem za korzystniejszą opcję.
Zobacz też: Ceny mieszkań w Polsce w 2025 roku: wyzwania dla Ukraińców na rynku nieruchomości
Niezależnie od wyboru, warto dokładnie przeanalizować swoje możliwości finansowe i śledzić zmiany na rynku nieruchomości, by podjąć najlepszą decyzję dla siebie.