Czy Ukraińcy potrzebują pozwolenia na zakup domu lub działki w Polsce?
11 kwietnia 2026, 14:46
Data aktualizacji: 11 kwietnia 2026, 14:47
Pixabay
Po przeczytaniu tego poradnika dowiesz się: W jakich przypadkach zezwolenie z MSWiA to formalność, a w jakich – absolutna konieczność. Dlaczego strefa nadgraniczna może okazać się niespodzianką nawet przy zakupie zwykłego mieszkania. Jak poprawnie sporządzić umowę przedwstępną, aby nie stracić zadatku w przypadku odmowy. Algorytm działania krok po kroku: od wyboru nieruchomości do wizyty u notariusza z zezwoleniem w ręku. Ile tak naprawdę trwa proces i jak przygotować dokumenty, aby zminimalizować ryzyko odmowy.
Spis treści
Czy potrzebne jest zezwolenie na zakup działki lub domu w Polsce?
Od razu powiem, że do nabycia mieszkania w budynku wielorodzinnym nie potrzebujesz żadnych dodatkowych zezwoleń. Jest tu jednak mały wyjątek. Kiedy mieszkasz w strefie nadgranicznej, wymagania stają się bardziej rygorystyczne. Radzę przed zakupem skonsultować się z lokalnymi prawnikami lub udać się do urzędu gminy.
Mieszkanie
Dom z działką
Działka
A jeśli chodzi o domy i działki, dla nas, Ukraińców, sprawa jest bardziej skomplikowana. W Polsce obowiązują przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom. Byłem nieźle zaskoczony, kiedy zobaczyłem datę ustawy: 1920 rok. Wyobrażacie to sobie? Od ponad 100 lat w Polsce obowiązuje ta sama zasada. Zgodnie z nią wszystkie osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa w celu nabycia domu, segmentu z wydzieloną działką lub ziemi pod budowę muszą uzyskać zezwolenie z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA). Oczywiście nie musisz iść osobiście do ministra, ale o tym później.
Bezpłatna pomoc prawna dla Ukraińców w Polsce – gdzie ją uzyskać i kto ma do niej prawo
Kto jest zobowiązany do uzyskania zezwolenia?
Zasada dotyczy wszystkich cudzoziemców, którzy:
- nie są obywatelami krajów Unii Europejskiej, Szwajcarii, Norwegii, Liechtensteinu i Islandii;
- osób prawnych zarejestrowanych w Polsce, ale mających wśród założycieli cudzoziemców, którzy nie są obywatelami państw UE (oraz wszystkich innych wymienionych w pierwszym punkcie).
Oznacza to, że dla Ukraińców zezwolenie na zakup domu z działką jest obowiązkowe. Mam nadzieję, że kiedyś doczekamy się wejścia Ukrainy do UE. Wtedy wiele ograniczeń zniknie i będzie można swobodnie kupować nieruchomości. A na razie mamy to, co mamy.
Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne: główne wyjątki
Jest też dobra wiadomość. Możesz podlegać pod jeden z wyjątków. Zezwolenie nie jest wymagane w następujących przypadkach:
Znowu powtórzę, że dla stref nadgranicznych obowiązują bardziej rygorystyczne zasady bez wyjątków. Tam zezwolenia są potrzebne wszystkim. Strefy nadgraniczne – to wszystkie gminy wzdłuż granicy państwowej i morza. Możesz sprawdzić adres wybranej nieruchomości w rejestrze terytoriów nadgranicznych.
Jak uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce?
Rozumiem, że po przeczytaniu tego możesz przestraszyć się biurokratycznej papierologii. Ale nie rezygnuj ze swoich marzeń. Uzyskanie zezwolenia jest jak najbardziej realne. Opiszę wszystko w szczegółach.
Instrukcja krok po kroku: od złożenia wniosku do uzyskania zezwolenia
Na początek znajdź konkretny dom lub działkę pod budowę, którą chcesz kupić. Sprawdź, czy nie podlegasz pod któryś z wyjątków. Jeśli nie, postępuj zgodnie z planem:
Zawrzyj z właścicielem nieruchomości przedwstępną umowę zakupu
Umowa przedwstępna musi zawierać klauzulę „umowa wchodzi w życie pod warunkiem uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji”. Oznacza to, że dopóki Twój wniosek będzie rozpatrywany w MSWiA, nikt nie wykupi Ci domu przed nosem. Jeśli zezwolenie nie zostanie wydane, zgodnie z umową przedwstępną otrzymasz zwrot zadatku.
Zbierz pakiet dokumentów i napisz wniosek do MSWiA w Polsce
Nie zapominaj, że wszystkie dołączone dokumenty muszą być przetłumaczone na język polski. Złóż wniosek osobiście lub pocztą.
Czekaj na odpowiedź
Przychodzi ona oficjalnie, pocztą. Możliwe są tylko dwa warianty: albo zgoda, albo odmowa.
Z otrzymaną zgodą udaj się do notariusza
Ze zgodą z MSWiA, umową przedwstępną i właścicielem nieruchomości udaj się do notariusza. Teraz wreszcie będzie można podpisać oficjalny akt notarialny kupna-sprzedaży i przeprowadzić się do wymarzonego domu.
Opowiem jeszcze o bardzo ciekawej możliwości. W Polsce można uzyskać promesę (promesa). To taka oficjalna obietnica wydania Ci zezwolenia przy pierwszym zgłoszeniu. Do czego potrzebna jest promesa? Na przykład nie wybrałeś jeszcze konkretnego domu, ale jesteś w trakcie aktywnych poszukiwań. Albo chcesz wziąć udział w licytacji komorniczej. Może też być przypadek, gdy sprzedający odmawia czekania na zezwolenie. Promesa oszczędza czas przy późniejszym załatwianiu formalności związanych z transakcją.
Promesa: oficjalna obietnica wydania zezwolenia
Instrukcja składania wniosku jest taka sama jak dla zezwolenia. Za wydanie promesy trzeba będzie zapłacić 98 złotych. A sama promesa jest ważna przez rok. W tym czasie znajdujesz dom, składasz oficjalny wniosek o zezwolenie i otrzymujesz je znacznie szybciej.
Jakie dokumenty są potrzebne do złożenia wniosku?
Do złożenia wniosku trzeba zebrać spory plik dokumentów. Możliwe są tu różne warianty w zależności od konkretnej sytuacji. Opowiem o standardowym pakiecie. W jego skład wchodzą:
| Kategoria | Co wchodzi w skład |
|---|---|
| Wniosek | Nie ma standardowego formularza. Sporządzasz go w formie dowolnej, ale obowiązkowo wskazujesz: dane osobowe, opis nieruchomości, którą chcesz nabyć, dane sprzedającego, szczegóły Umowy przedwstępnej, podstawy do wydania zezwolenia. Podstawy to: zezwolenie na pobyt w Polsce, więzi rodzinne z obywatelami Polski lub potrzeba zakupu ziemi do celów działalności zawodowej (dla osób prawnych) |
| Dokumenty tożsamości | Paszport lub tymczasowe zaświadczenie tożsamości; karta czasowego lub stałego pobytu; akt małżeństwa z obywatelem/ką Polski (jeśli dotyczy); dokumenty dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej (dla osób prawnych). Wszystkie kopie poświadczasz notarialnie |
| Dokumenty dotyczące nieruchomości | Odpis z księgi wieczystej; wyrys z rejestru gruntów dla działki; techniczny opis zabudowy. Jeśli jest to działka rolna, dołączasz dokumenty o przeznaczeniu gruntów |
| Informacje o transakcji | Umowa przedwstępna ze sprzedającym lub jego pisemna zgoda na sprzedaż nieruchomości. Ważne jest również, aby przekonać MSWiA o swojej wypłacalności: przedstaw zaświadczenie z banku lub deklarację podatkową, z których wynika, że posiadasz środki finansowe |
| Opłata skarbowa | 1 570 złotych – do zapłaty przed złożeniem wniosku. Dane do przelewu na Urząd m.st. Warszawy |
Gdzie i jak złożyć wniosek?
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji znajduje się w Warszawie. Dlatego, jeśli masz taką możliwość, możesz osobiście dostarczyć dokumenty do ich biura podawczego. Wszystkim, którzy mają daleko, radzę wysłać list polecony na oficjalny adres:
ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa
Możesz również złożyć wniosek przez pełnomocnika. Idziesz do prawnika, opłacasz jego usługi i w ogóle się nie martwisz. On sam złoży dokumenty i będzie kontrolował proces.
Czas rozpatrywania i przyczyny odmowy
Od razu uprzedzam, nie spodziewaj się szybkiego rezultatu. Przygotuj się na kilka miesięcy oczekiwania. Ale własny dom jest tego warty, zgadzasz się?
Ile czasu zajmuje proces?
Jednak w rzeczywistości proces się przeciąga. I to nie tylko w przypadku Ukraińców. Wszyscy cudzoziemcy przechodzą weryfikację w Ministerstwie Obrony Narodowej oraz Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego. Każdy z tych organów ma miesiąc na odpowiedź. Tak oto łączny czas wydłuża się do 4-6 miesięcy. A jeśli w Twoim pakiecie dokumentów czegoś brakuje, sprawa zostaje wstrzymana.
Dlatego licz w ten sposób: w najlepszym wypadku miną 4 miesiące, w skomplikowanych okolicznościach – 6. Kiedy zawierasz umowę przedwstępną ze sprzedającym, jako okres ważności wskaż minimum pół roku. A najlepiej dodaj klauzulę o automatycznym przedłużeniu, jeśli wydanie zezwolenia się opóźnia.
Typowe przyczyny odmowy i jak ich uniknąć
Nawet po tym, jak przejdziesz niełatwą drogę zbierania góry dokumentów, opłacisz opłatę skarbową i złożysz wniosek, może nadejść odmowa. Poszukałem przyczyn odmowy i znalazłem kilka wariantów:
Specyfika zakupu nieruchomości w strefach nadgranicznych i gruntów rolnych
Już kilka razy wspominałem o terytoriach nadgranicznych i gruntach rolnych. Ale chcę jeszcze raz to podsumować. Dla tych dwóch kategorii zezwolenie jest bezwzględnie wymagane. Tu nie ma żadnych wyjątków.
Strefy nadgraniczne
Uważnie sprawdź na mapie, do jakiej gminy należy działka, którą chcesz kupić. W strefie nadgranicznej zezwolenie jest potrzebne nawet na mieszkanie. Żaden notariusz nie sporządzi dla Ciebie aktu sprzedaży nieruchomości bez zezwolenia MSWiA np. w Gdańsku, Sopocie, Szczecinie itp.
Grunty rolne
Tutaj działa podwójny filtr. Po pierwsze, trzeba być rolnikiem i posiadać wszystkie dokumenty potwierdzające ten fakt. Do tego często dochodzi wcześniejsza zgoda z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Ta organizacja ma prawo pierwokupu ziemi. Upewnij się, że po uzyskaniu zezwolenia z MSWiA nikt nie wykupi Ci ziemi sprzed nosa. Zakup ziemi na licytacji komorniczej często kończy się dla cudzoziemców niczym – KOWR po prostu wykupuje grunty po cenie wywoławczej nawet bez licytacji, ponieważ ma do tego prawo.
Praktyczne porady dla Ukraińców i innych cudzoziemców
Podsumowując, co mogę doradzić przy zakupie domu w Polsce?
Przede wszystkim sprawdzaj lokalizację nieruchomości i przeznaczenie działki.
Nie polegaj wyłącznie na swoim statusie PESEL UKR. Nie daje on prawa do swobodnego kupowania czegokolwiek zechcesz. Potrzebne są twardsze dowody na powiązania z Polską. I nie zapominaj o potwierdzeniu wypłacalności. Musisz nie tylko posiadać potrzebną kwotę, ale też dokumenty potwierdzające, skąd ją wziąłeś.
Do jakiej gminy należy działka, czy jest to strefa nadgraniczna, jakie jest przeznaczenie gruntu
Potrzebne są twardsze dowody na więzi z Polską i potwierdzenie wypłacalności
Nie każdy dysponuje dużą gotówką od razu. Zwracałem się do polskich banków z tym pytaniem. Możesz uzyskać kredyt hipoteczny. Jak to będzie działać?
Zakup domu na kredyt: jak to działa
Czy Ukrainiec może załatwić wszystko samodzielnie? Oczywiście, że tak. Ale trzeba być bardzo ostrożnym. Jeśli masz możliwość, radzę zwrócić się do prawników. W wielu miastach pracują obecnie specjaliści mówiący po ukraińsku (lub rosyjsku). Są to dodatkowe koszty, ale będziesz miał pewność, że dokumenty są przygotowane i złożone poprawnie.
Mam nadzieję, że zebrane przeze mnie informacje pomogą wielu ukraińskim rodzinom. Życzę każdemu, kto obecnie mieszka w Polsce, powodzenia w zakupie własnego mieszkania lub domu.
